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今日は高校の先輩であり、デザイナーであり、不動産投資家であるtakaさんにお会いしてきました。
セミナー後の懇親会で出会い、ブログを通じて親交が深まり、ようやく今日お会いすることができました。

takaさんは運用されている戸数が多く、またプレミアムな経営をされています。
防音ルームのお話を伺いました。
これはチャンスがあったら取り込みたい手法です。


「ペット可」や「デザイナーズ」は、簡単に真似されてしまいますが、本格的に防音施工された物件は少なく、また簡単に真似できません。
takaさんのブログを拝見していると、入居候補者にも既入居者にも納得してもらった上で入居してもらうというスタンスのようです。
音はトラブルの原因になりやすいため、事前にトラブルの芽を摘んでおくのだと思います。
心のゆとりを持った経営です。

とても気さくな方で、お忙しいなか時間を割いていただいたわけですが、充実した時間を過ごせました。
ありがとうございました。
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DATE: CATEGORY:ブログ紹介

今日は戸建を仲介してくれた不動産屋さんに行って、物件のカギを預かってきました。
これで残置物の処理を開始できます!

物件所在地の市役所に行って、ゴミの出し方をチェック。
その後、物件へ。

見るのは2回目です。
とりあえず物件のカギを開けてみました。
中には入らず。
バイクで行ったのですが、雨が降ってきたので急いで引き返したのです。
(すぐに晴れてきたのですが。orz)


不動産屋さんからは、「次にこういうのはどうですか?」と、販売図面をいくつかくれました。
まだ表に出していない物件も、面白そうなものを教えていただきました。


ブログサーフィンしていたら、素晴らしい記事を発見しました。
税理士との付き合い方についての日記です。
素麺さん

会計・税務で飯を食っていた者として、素麺さんの会計・税務の知識は本物であると太鼓判を押します。
経理をやっている人であっても、税理士であっても、プロと呼べる人は世のなかに少ないですが、素麺さんはプロです。
素麺さんとは、「経営判断のための適正な利益の算出」をテーマに、一夜を語り明かしたいです。
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今日は売主のおばあちゃんに会いに、老人ホームへ行ってきました。

契約のときにお会いするはずだったのですが、僕がその場へ行けず、後で契約書にサインしたため、そのときは会えなかったのです。
売主のおばあちゃんも会いたかったようなので、国金で用事を済ませた後で老人ホームへ行ってきました。

売主のおばあちゃんは、これで(物件が売れたことで)一つ気が楽になったと言っていました。
僕も売主のおばあちゃんも、まだまだ使えるのに取り壊すのは勿体ないと思っていたので、お互いに良かったです。

物は直しながら大切に使えば長持ちします。
建物は最初の造りに大きく左右されますが、長持ちするかどうかのブレが特に大きいです。


立派な老人ホームでしたが、お子さんや甥っ子さんはあまり訪問しないようで、退屈そうにしていました。
鉄道を使った一人旅がお好きのようで、大井川鉄道のSLに乗りに行ったり大阪に遊びに行ったりしているそうです。
僕も旅行が好きなので楽しくお話を伺いました。
またハワイに行きたいと仰っていました。


売主のおばあちゃんは、引渡しまでに物を片付けて掃除もしたいんだけど…と言っていました。
「僕がやりますから、そのままで良いですよ。何か重いものや大きなもので運んでおきたいものがありましたら、僕がやります。」と伝えておきました。
大正13年生まれ。
かくしゃくとしています。
リフォームが終わったら、売主のおばあちゃんとそのお友達に中を見ていただくことを約束して、今日はお別れしてきました。


僕は不動産も人間も好きです。
すべての素晴らしい出会いに感謝します。


これから2泊3日で、湖の近くのお花のきれいなところへ、うどんを食べに行ってきます!



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おかげさまで、前日37位でした。

ありがとうございます☆
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2007年1月16日の日記より

ビジネスには投資の思考法
投資にはビジネスの思考法


我ながら、良いこと書くなあ。 ←?


今日はモナコGPのため、手抜きブログです。m(_ _)m

これから日課のジョギングをして、シャワーを浴びて、テレビで観戦します☆



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おかげさまで、前日45位でした!

50位以内に復活☆
応援、ありがとうございます!
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DATE: CATEGORY:未分類
R25の記事より。


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ネットカフェ難民の救済なるか!?

ツカサが展開するネットルーム

丸1日で1300円の理想と現実

「ネットカフェ難民」という言葉が『新語・流行語大賞』のトップテン入りしたのは去年のこと。住所を持たないので定職にも就けず、その日暮らしを余儀なくされる。そんな状況を見て「これはイカンッ!」と立ち上がったのが首都圏を中心にマンスリーマンションを展開する『ツカサ都心開発(株)』である。同社はネット環境の整った完全個室、その名も『ネットルーム』の提供を都内11カ所で開始した。驚きなのはそのお値段、24時間でなんと1300円だ。普通のネットカフェより断然オトク。でもそんなんで利益はあがるの? 疑問を晴らすべく同社代表の川又三智彦さんにお話をうかがった。

「賃貸の坪数が小さいから1カ月の単価で考えると十分採算は取れます」

なるほどしっかり商売にはなっているわけだ。しかし、そもそもなぜこのビジネスモデルを思いついたのか?

「ネットカフェ難民なんて言われている人たちの力になりたいというのが最初ですね。ネットルームは賃貸業ですが、敷金・礼金、保証人などの手続きは必要ありませんから誰にでも簡単に利用してもらうことができます。仕切りがあるだけのネットカフェよりも安くて仮眠をとるにも便利。この環境で英気を養って次の日からの活動に臨んでほしいと考えたわけです」(同)

うーむ、でもネットカフェ難民は減っても今度はネットルーム難民が増えるのでは?

「だから同時に希望者には就職支援も行います。こちらで社宅を用意し、弊社の運営する施設の清掃や管理作業などを依頼。正規雇用への道を開くというものです」(同)

いいことずくめみたいだが、システム開始から半年間で正式採用したのは3人。この数字、多いか少ないかは意見の分かれるところだろう。筆者としてはちょっと少ない気もするのだが…。

しかし、なにはともあれビジネスと社会貢献がドッキングした新しい試み。アンチ格差社会に一役買う存在になる可能性は大きい。

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このオフィス版は、よくありますよね。

アンチ格差社会には、一役買わないと思います。
シェアハウス&人材派遣などは、ビジネスモデルとしては面白いと思います。
一日のうち、稼動が高いのは夜でしょうか。
昼は営業マンのサボりのために、「映画鑑賞パック」とかどうでしょう。


インキュベーションオフィスは、経営したら楽しそうですね。
会計事務所なら人を雇って開業できるし、VCをやっちゃうのも良いかも。
ベンチャー経営者からエネルギーをもらえるし。笑



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おかげさまで、前日62位でした。

50位に返り咲けるよう、頑張ります☆
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DATE: CATEGORY:物件情報

本日、【居抜き】物件(笑)の契約をしてきました。

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契約書の確認をしたい旨を一週間前から伝えてあったのに、契約書案をいただいたのが前日。
当然直しがあり、担当者と夜中まで契約書作り。
本日の朝に完成しました。

売主さんは、当日契約書を見たわけですが、OKしてくれました。(これが普通と思われる)


今回の契約では、売主が測量をするため、契約から引渡しまで2ヶ月を要するものです。
ところが僕にとっては時間がかかりすぎのため、残置物の撤去をそれまでに開始できるように特約を入れました。
また他人が出入りする状況で火災などが起きて建物がなくなったときに売主に責任を負わせるのはフェアではないため、危険負担を禁断の債権者主義としました。
これは民法では原則ですが、一般には目的物の消滅リスクを買主が負わない契約としています。

他にも今回だけの特別ルールを特約条項に盛り込みましたが、この調整が大変でした。
業者案 → 僕からのカウンター提案 → 業者再提案 → 僕から再提案
と何度も何度もFAXをやりとり。
業者のほうでは、大企業のため法務審査部と調整するので時間がかかります。

何とか今日の契約に間に合わせることができました。
最後に担当者の方から言われました。
「審査部が言っていました。このお客、きれいな条文を書いてくる。プロだね。と。」
最高の褒め言葉です。
去年民法を勉強した甲斐がありました。
調子に乗ると下手を打つ性格なので、喜ぶのは今日だけにしておきます。苦笑


みなさんの応援のおかげで、今年最初の売買契約書の締結までこぎつけました。
ありがとうございます。
これからまだ道のりは残っていますが、最初の区切りをこうして迎えられたことは大変嬉しいです。
またブログを読んでくださっている方々や、いつも読ませていただいているブロガーの方々からパワーを頂いて、地道な活動のモチベーションを維持させていただいたことを、ここでお礼申し上げます。

恩返しには至りませんが、今後この物件で七転八倒する姿を公開することで、皆さんの反面教師としてお役に立てればと考えています。
今後とも宜しくお願いします。m(_ _)m



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おかげさまで、前日59位でした。

ありがとうございます。
当初目標の50位をキープできるように頑張ります。
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DATE: CATEGORY:資金調達

?地銀S

りそなで評価基準をヒアリングしている間に予定の時間になったので、戻ってきました。

説明をしてから、担当者が稟議書の筋書きを話してくださいました。

・戸建は募集している不動産の数が少ないので、収益の見込みの判断が難しい
・1戸だけなので100か0かになってしまう
・これまでの不動産からのキャッシュフローがあるので、債務者全体でみれば今回の物件の空室インパクトは少ない
・担保価よりも売買価格が下回る場合は、売買価格が融資金額の上限となる
(なぜなら評価額よりも直近時価のほうが、その物件の価格評価に正当性を持つからだと思われます)

過去の融資ケースが頭に入っているようで、一番通しやすいパターンが既に見つかっている感じでした。

債務者⇔担当者⇔審査部⇔金融庁
という序列が思い浮かびました。
隣接する二者の関係は、どれをとっても同じだということです。

どこの銀行にも、他行への打診をしていることは正直に伝えてあります。
「これならどこも出したがると思いますよ。」
この担当者、ちょっとすねています。笑
この銀行は他行に競り勝とうとする姿勢だと聞いています。
判断基準はレートだけではありませんが、僕としてはここに頑張っていただきたいというのが本音です。

えのっち「お手数ですが、資料は写しをお取り置きいただけませんか。」
担当者「何部コピーしましょうか。持って行く銀行の数だけとか?ぐふふ」
年下をいじめないでくださいよ。笑

頭はキレるけど、それを表に出さない。
そんな人です。


?地銀J

初めてなので、電話連絡後に訪問。

ここは7年までが支店内決済で、評価額と融資額の差によって本店審査の対象になるそうです。
各行色々ですね。


ここも?地銀Oと同じく、先々のための布石です。
メインの?地銀Sではカバーできないエリアをカバーできます。

一般的に取引銀行は一つにしておいて、他行への融資打診はメイン行からの条件を有利にするための交渉材料にするだけに留めるのがセオリーです。
それは一般の事業が、融資を受ける際に銀行の業務エリアを考えなくても良いからです。
不動産賃貸業の場合は違います。
取得する物件のエリアをメイン行がカバーしていなければ、他行との取引を考える必要があるからです。


用意した資料を出す度に嬉しそうな顔をする担当者。
ただ一つ、初めて求められた書類があります。
保険証です。
勤続年数が分かるからだそうです。



参考までに、今回融資の相談のために用意した資料のリストです。

物件関連
・販売図面
・住宅地図
・路線価図
・写真
・周辺の公示地価資料
・周辺の取引価格情報(周囲300mくらいの18年~19年分)
・謄本
・公図
・評価証明
・買付証明書
・事業計画書

申込者関連
・名刺
・確定申告書3期分
・所有不動産目録
・借入残高表
・直近事業年度の決算注記表
・直近事業年度の科目内訳書


いろんな意見がありますが、僕は全てを開示して、的確に判断していただくスタンスです。
借入残高表については、利率・残高・返済額・レートなどが載せてあり、興味深げに見られます。
決算注記表・科目内訳書については、法人の決算書には付き物ですが、個人の財務をより詳しく把握していただくために任意で添付しています。
イレギュラーな費用がPLに載っている場合は、注記表などで必ずその説明をするようにしてください。
経常的なCFを多く見積もってもらえるからです。


もっとこうしたほうが良いよとか、自分はこんな工夫をしているよという知恵を、皆さまからもいただければと思っています。




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おかげさまで、前日72位でした。

50位に返り咲けるよう、頑張ります☆
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DATE: CATEGORY:資金調達
?国民生活金融公庫

以前ここから融資の内定を受けたことがあります。
ところが、その物件が内定の連絡の3時間前に他の買主に融資が付き、持っていかれたという悲しく申し訳ない過去があります。

さてさて以前の担当者さんに連絡してみると、
「担当は誰になるか分からないので、一階の相談カウンターでも申し込んでください。」
と言われてしまいました。

大人の断り方か!? ←コピペ


振り出しに戻った感があります。
今日のところは申込書と資料を渡して終わり。
拍子抜けです。
一週間以内に連絡をくださるそうです。
それから説明をする日程調整をするんだったかな。
3年前のことだから、よく覚えていません。

当時は学生、今は無職。
与信は悪化しています。汗

前回驚いたのは、所有権移転後の融資という国金の周到さの割りに、
えのっち「たとえば消費者金融から一時的に借りて、その後ご融資をいただく方法も可能ですか?」
国金担当者「可能ですが、おすすめはしません。」
と言っていました。
消費者金融から借りていても貸すんかい!

なんだかよく分からない組織です。

今回はここを有力候補に考えています。


?地銀S

取引のある、通称「しBぎん」。
でも不動産に対しては「ゆるぎん」。

いつもの担当者に電話してから予約の時間に訪問したら、
「前件が長引いているので待っていて欲しい。」
とのこと。

おじゃむふぅ。 ←おじゃるまるが怒っているときの音

そういえば、前回の昭和食堂本社ビル買収では協力してくれなかったなあ。
そういえば、今日はいつでも空いてますよって言ってたなあ。
しかも40分も時間あるじゃん。
浮気してやる~!

隣の都銀Rへ直行♪


?都銀R

「りそな」って、先進的な感じの名前で格好良いすね!

ここは予定外だったので、事前連絡なしで飛び込み。
最初は不動産業者さんと間違えられ、話が噛み合わない。
「ご自身で買われるんですね。でしたらあちらです。」
出た!たらい回し。w

そして住宅ローンの部門に回されました。
ローンセンターというそうですが、エリア内の支店からの融資案件は、いったんこのローンセンターに来るそうです。


評価基準を教えていただきました。

・評価か価格の低いほうの70%
・RCは40年 木造は25年 新築なら30年
・基本は単独抵当で、まれに追加担保
・区分ワンルームはゼロ評価
・区分ファミリーは東京カンテイの評価の半額

最初「東京カンティー」と言っていて、何だそれ?と検索しても出ず。
たぶん「東京カンテイ(鑑定)」のことだと思います。
カンティーは、りそな弁。
不動産カンティー士は、りそな弁。
お宝カンティー団は、りそな弁。


また事業規模が小さいことと、今回の申込金額が小さいことから、用意した資料もまともに見てもらえませんでした。
「額が大きいほどやる気になります!」
と言っていました。
僕の力不足ですが、門前払いという結果ですね。苦笑

おじゃむふぅ。 ←おじゃるまるが怒っているときの音

「りそな」って、変な名前! ←来店時と違う


続きます。



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おかげさまで、前日77位でした。

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DATE: CATEGORY:資金調達
金策に行ってきました。


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?信金H

取引のある近所の信金さんですが、電話をしたら
「物件の所在地的に難しいです。」

え~、営業エリアなのに。
大人の断り方か!?


?信金S

物件所在地を拠点とする信金。
初めてなので電話をしてから訪問。

あれこれ厳しい質問をしてから、
「住所地的に難しいですが、検討してみます。」

え~、営業エリアなのに。 ←コピペ
大人の断り方か!? ←コピペ


?信金O

前回昭和食堂本社ビル買収のときにダメ元で行った信金さん。
今回は初めてではないので、フレンドリーに説明を聞いてくれました。
ベテラン担当者の隣に、勉強中と思われる職員さん。

提出資料を職員さんに見せつつ、ベテランさんが小声で説明しています。
ベテラン「前もらった資料のとおり、榎本さんは返済能力は確実ではないが…あっ、すいません」笑
榎本「いえいえ」笑
ベテラン「これまで少しずつ積み重ねてきている。こういうのは、やっていかにゃいかん。」

なんか嬉しいです。
これまでの努力を認めてくれたみたいで。

金融機関にとっても不動産投資家にとっても、完璧な案件は少ないものです。
不足している条件について、自分のポリシーや目的と照らし合わせて、やるべきことはやる。
やらないことはやらないと決める。

信金は地域の経済発展に資するため、先の時代を見据えて、育てるべき事業に融資をする。
金融庁や行内の規制がある中で、まだ不安定で規模の小さい企業を支援し、その企業が将来地域に貢献するような立派なものに育つのであれば、バンカー冥利に尽きるものでしょう。

そういったことを、このベテラン担当者さんは次の世代に伝えていたのです。
ベテラン担当者さんが格好よく見えました。
お金を貸してくれたら、もっと格好いいです。 ←台無し

前向きな感触でしたが、気を緩めるわけにはいきません。


?地銀O

不動産投資に積極的と聞く銀行。
初めてなので電話をしてから訪問。

担当者は質疑の手際がとても良かったです。
今までの人と違い、必要なことを(目的をあらわにせず)的確に聞いてきます。
こっちも勉強している(つもり)ので、的確に答えます。
よくもまあ初めての面談でここまで聞くなあと思えるくらい、踏み込んだところまで聞かれてしまいました。


勉強になったことをメモします。

・土地購入の融資は20年が最長
・支店か本店かのジャッジは金額だけでなく返済期間も(15~20年以上だと本店)
・区分の評価は類似物件の鑑定結果を参考にする
・ここも積算からCF重視に移行しつつある


「長めにお時間をいただけませんか?優先順位があるんで。」
ごめんなさいね、小さい案件で。
ていうか面と向かって優先順位とか言わないの!笑


ここは先々に取引できればなあと思っていて、今回はその布石です。
融資を受けたいときに初めて会う、という状況よりも、何度か会っているという状態に持って行っておいたほうが、若干有利になるかなあという甘い目論見です。




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おかげさまで、前日76位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報
天井のシミが気になったので、大工さんの意見を聴取しました。
大丈夫とのことです。
でも原因は分からないそうです。
大丈夫か?汗
まあ、最悪の場合でも何とかなるように金額を決めるとします。

この大工さんに、先日の賃貸フェアのための名刺を作ってあげました。
10枚で20万円と言ったら「もう頼まない」と言っていました。
名刺にミスが見つかったので、5万円に負けときます。(悪)


天井シミ物件ですが、1280→880の値引きがされています。
435で指値をしておきました。
こういうことをするから、いつも業者さんから頭がおかしいと思われるんです。

どの職場でも、だいたい最初は頭がおかしいと思われてしまいます。
もうちょっと上手に生きていけるようにならないといけませんね。苦笑


みなさん、昨日の日記へのコメント、ありがとうございました。
ブログって良いですね。
みなさんからの仲間を守ろうとする優しさを感じました。
今後ともよろしくお願いします。m(_ _)m



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おかげさまで、前日87位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報
戸建を見てきました。

08051801.jpg



昭和47年築の木造です。
築年のわりにしっかりした造りです。
外壁は中途半端にリフォームしてあります。

内部は住んでいたままという感じで、生活感が溢れています。


キッチンは今すぐに料理を始められそう…。

08051802.jpg




バスタブはサビている…。

08051803.jpg



この辺、すっごく生活感がある。

08051804.jpg



お仏壇のある部屋の天井にシミが!!

08051805.jpg



こっちにも!

08051806.jpg



顔は浮かび上がっていないから一安心(できるわけない)。

雨漏りの修理って大変なんでしょうか。
コストを抑えて直せるなら面白そうです。


例によって残置物たんまり・一部未登記・測量してない…という物件です。
古い戸建にはよくある話です。

このブログを前から読んでる人はこの程度では驚きませんよね、部屋の中にゴミが散乱していようが、カメが産卵していようが。
(ラップ調に韻を踏んでみました。ってへ☆)


いつになったら買えるんでしょう。
早く(自分の)失業対策に、手の掛かる物件を取得したいです。笑


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おかげさまで、前日94位でした。

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DATE: CATEGORY:未分類

区分が銀行から見たBSでは評価がされにくいことは周知の事実で、「そんなことないよ。頑張って!」という温かいお言葉は冷たいです。笑
たとえ区分を評価する銀行があったとしても、その他大勢の金融機関が評価していなければ意味がありません。
不動産の価格は、金融機関の多くがどう評価するかで決まってしまう側面があるからです。
事業にしても金融商品にしても、似たようなものです。


ただ、そういった背景から安く買えることも事実であり、資金調達面や信用毀損のデメリットを克服できれば、面白い事業になりそうです。
利益の出ている事業法人がその収益性に基づいてファイナンスできるのであれば、区分所有での賃貸経営はアリだと思います。

個人でやるには、どうすれば良いでしょう。


3件くらいファミリータイプの区分所有をオーナーチェンジで取得して、5年経過以降に退去があったものをエンドに売る。
そして次のファミリー区分をオーナーチェンジで仕入れる。
これのローテーションで、内部留保が厚くなったらお手玉の数を4件、5件と増やす。


…こんなのはどうでしょうか。
保有物件数が少なければ、銀行は区分にも融資をします。
目的にもよりますが、個人が楽しく快適に暮らすためであれば、そんなに大きな規模は必要ありません。

オーナーチェンジで取得する場合は利回りで価格が決まってしまいますが、ファミリータイプをエンドに売るときは新築と中古マンションの相場との比較で決まります。
利回りによる価格よりも高く売れます。
転売は銀行が嫌いますが、3件くらいのローテーションであれば、波はあれど不動産所得は継続的に存在するので、将来的に融資を利用する上で有利です。

取得時にいくらで売れるかを判断しなければなりません。
収益物であれば、キャップレートでの割戻しで概数を算出できます。
エンド向けは、我々素人には難しいです。
しかしマンションであれば、取引事例比較によって酷似した事例から売却価格を想定できます。


画商は版画から始めると言います。
不動産で言えば、それはマンションです。
安全に稼げる方法だと思います。


ちょっと最近考えていたことを書いてみました。(*^^*)

↓へぇボタン(笑)

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おかげさまで、前日110位でした。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

今朝は友人からの電話で起こされました。

友人「ミクシーの画像に女の人が映ってる!これだれ!」

えのっち「ずっと前からじゃん。僕の奥さんと子どもだよ。」(冗談)

友人「子どもなんていいから、この女の人だれ?気になって会社にいけない。」

えのっち「おめーはオレの彼女か。関係ないでしょ。仕事がんばってね!」

ただ長谷川京子の(とすぐには分からない)写真を出しておいただけなのに、なぜか怒られ気味に一日がスタート。笑


そして物件を見に行こうとしたときに、師匠から電話。
待ち合わせ場所にすっ飛んで行きました。
ビジネスの相談でした。
帰ったら日がとっぷり暮れていました。



読売オンラインの記事から。


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賃貸アパート大手「レオパレス」、消費税5億円申告漏れ


 東証1部上場の賃貸アパート大手「レオパレス21」(東京都中野区)が、管理するアパートの駐車場賃貸料にかかる消費税を納めず、東京国税局から2007年3月期までの3年間で消費税約5億3000万円の申告漏れを指摘されたことが15日、わかった。

 駐車場のオーナーにも納税の義務があり、同社に管理を委託している全国のオーナー約2万人の多くが追徴課税される可能性もある。

 同社の説明などによると、同社は土地所有者と契約し、アパートや駐車場を建設後、一括して借り上げて入居者に貸す事業を展開している。同社が受け取った家賃などから取り分を除いてオーナーに渡す仕組みで、全国で約44万戸のアパートを管理している。

 税法上、アパートの家賃には消費税はかからないが、舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料は課税対象になる。同社はこのことを知らず、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかった。

 約2万人のオーナーの大半も消費税を申告していなかったという。消費税は年間の課税売上高が1000万円以下の事業者は免除されるため、どれだけのオーナーが課税対象になるかは不明で、全国の税務署で調査しているとみられる。

 同社は、オーナーに消費税がかかることを文書で通知した。都内で駐車場付きアパートを営む女性(63)は「契約前に何の説明もなかったし、手紙をよこした後も経緯の説明がない」と不満そうに話していた。

 このほか同社は、子会社の建築関連会社との取引を巡って、一部が同国税局から子会社支援のための「寄付金」だったと認定され、約1億2000万円の所得隠しを指摘された。法人所得の申告漏れは二十数億円で、追徴税額は重加算税を含めて9億円に上る。

 申告漏れの一部は、同社がオーナーをグアム島のリゾート施設に無料招待した費用。往復の旅費から滞在中の食費まで同社で負担し、家族も対象になっていることなどから、同国税局では取引先への接待と判断、経費計上が認められない「交際費」にあたると指摘したとみられる。

 レオパレス21広報室の話「当局とは見解の相違もあったが、修正申告した」

最終更新:5月16日3時7分

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ありえな~い。

消費税法を勉強すれば、税額計算の前に何に消費税が掛かって何に掛からないのかの基本を知ることになります。
駐車場が非課税取引とされるのは、「土地の貸付」であるときのみ。
フェンス設置などがされていれば、「設備の貸付」として課税取引に該当します。

また記事には「アパートの家賃には消費税はかからない」とありますが、一部は課税取引に区分すべき家賃があります。
部屋を事務所として使っている場合などです。
家賃が非課税となるのは居住の用に供している場合です。

非課税と不課税と免税とがあるので、税理士や税務署に質問するときは気をつけてくださいね。
これらの違いは、大家をやる分には知る必要はありません。


また法人税法上の交際費については、その区分は税法やその判例で該当範囲が認知されており、この記事のケースでは迷うことはありません。
寄付金については取引内容が分からないので、何とも言えませんが。


レオパレスは上場しているので、公認会計士の監査があります。
いったい何を監査していたのでしょうか。
税務を行った税理士か会計士は、善管注意義務の不履行であったと言えます。
部分抽出であっても、資料を確認すれば発見できたはずです。
他の会計事務所は知りませんが、僕の元の職場でこんな甘ったれた仕事をしていたら、上司に失望されていたでしょう。


あんまり儲かっていない人は関係ありませんが、不動産投資の指南書とかを真似て申告書を作るのは気をつけてくださいね。
あとから税務署にゴッソリってことになりかねません。

素人とは気にしているポイントが違います。
運転を覚える前は、車の操作に目がいきますが、教習を終えたら安全に運転すること・事故を起こさないこと・危険を予測することに注意するようになっていると思います。
それと似ていて、申告書を作るまでのプロセスの堅さがプロは違います。
まあ税理士であってもプロとはいえず、素人みたいな仕事をしていることはありますが。


不動産のブログを見ていても、税務調査が入ったという話はあまりありませんね。
一つだけ知っていますが、修正で持っていかれたみたいですね。
不動産は収益がガラス張りです。
ごまかさないで正直に申告したほうが得な業種だと思います。
であれば、申告是認を目指して所得算出までの計算過程と根拠資料をきちんと整えておくのが良策だと思います。
他の業種についてはゴニョゴニョということで。汗



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おかげさまで、前日112位でした。

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昨日の賃貸フェアで、やれるかな?と思った事業。

コインランドリー屋さん。
スーパーの隣とかでやっているのは多いけど、これをアパートでやります。
アパートオーナーに地代を払って、コインランドリーの運営管理をやります。

自販機は、地代として地主に定額収益をもたらす契約タイプと自販機の管理を自らがやる契約タイプとがあります。
コインランドリーも定額収益タイプがあっても良いとおもいました。
管理会社は、いろんな副業ができて良いなあ。

昨日見たコインランドリーは、洗濯から乾燥までやってくれるタイプ。
これは便利ですよ。
単身向けアパートのオーナーさんは、一考の余地ありです。


さてテーマです。

バブル華やかなりし頃、僕は幼稚園から小学校に上がった頃なので、日本経済の動きは分かっていません。
(でも「不労所得が欲しいなあ」とか「これからは中国に仕事を取られるぞ」とか考える、異常な子どもでした。)
当時、変額保険という商品が富裕層によく売れていたそうです。

この商品についての各プレーヤーのインセンティブについて…

保険会社 : 商品販売元で商品は収益源
保険契約者 : 地価の上昇で流動性の低い資産の評価が上がったため、相続税の納税原資の準備をする必要があった
銀行 : バブルがはじけて法人向けの融資が減ったため、新たな融資先として土地を持つ個人資産家に目を向けた


相続税対策のためにこの商品が利用されたと仮定すると、保険契約者は財産の評価は大きいが現金などの流動資産に乏しいという状態であったと推定できます。
相続財産に対応した納税額を準備するためには、大きな保険契約を設定する必要があったと思われます。
そのための保険料は、使途自由の土地担保融資で調達されていました。
返済は保険の運用益からということになります。

この保険はバブル崩壊後の市場低迷で運用がふるわず、元本割れしたものも多いそうです。
元本割れすれば、借入の返済もままならないばかりか担保の不動産を取られてしまいます。
担保の処分価額は、融資時の担保価に比べて大きく下がっていたでしょうから、担保だけでは足りなかった方もいたのではないでしょうか。


信用収縮・増大によって、株式市場も不動産市場も似たような動きをするため、融資を利用した変額保険による運用のポジションを取る人は、余裕を持っておく必要があったというわけです。
昨今の不動産投資に似ていて、気になります。
経済変動は必ず起こりますが、山と谷がどこになるかは予想がつかないことは歴史が証明しています。
政府が介入するであろうラインは、現時点の経済から推定することはできますが、未来の経済状態と推定の前提としている現在の経済状態は違うので、推定は無意味です。
ただ、過去の判断が判断時点での情報のもとで妥当であったかどうかという話です。


どこまでの余裕があればよいのでしょうか。
ブレーキをかけたことが無いのに、次のコーナーで曲がりきれるか、どうして分かるでしょう。
リスクヘッジをやるだけやって、余裕をある程度持って、その先は覚悟を持つしかないでしょう。

ゼロになっても再起する自信。
これが無いのなら、事業はすべきでないし、融資を受けるなど以ての外です。





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DATE: CATEGORY:勉強

賃貸住宅フェアに行ってきました。
これは前から行ってみたかったイベントです。
しかし、期待していた程ではありませんでした。
前年よりも規模が縮小していたそうです。


一番面白かったのは賃貸とはあまり関係が無いのですが、節電(正確には電気代の節約)のための特殊なブレーカーです。
パワーブレーカー

ブレーカー容量を下げることによって、電気料金を減らす仕組みなのですが、このカラクリが面白い!
ブレーカーは電力会社の検査を受けて合格したものを使います。
その合格基準の中には、125%基準と200%基準というものがあり、
・ブレーカー容量の25%超過が○秒を超えたら作動
・ブレーカー容量の100%超過が□秒を超えたら作動
という動作基準があるそうです。

一般に使われているブレーカーは、この時間制限よりも遥かに短い時間で作動するものが多く、本来はもっと長い時間容量オーバーが続いてもブレーカーの作動の必要はないそうです。
しかも一般のブレーカーは熱によって作動するので、いったん基準の容量を下回っても直後に基準を上回ると、既に熱を帯びているので今度はより短い時間で作動してしまうそうです。

使用する電力量には波があり、量が多いのは少しの時間だけなので、この間にブレーカーが作動しないようなブレーカー容量を選べば良いのです。
ブレーカーの動作基準が寛容なものを使えば、契約容量を落とすことで電気料金が減らせるのです。


一般の住宅では利用できないと思われますが、例えばエレベータを使うマンションの共用部分であるとか工場などだったら、効果が期待できそうです。



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これはシャワーブース。
アメリカの不動産を見たときに置いてあったような気がする。
自宅に欲しい。
普段バスタブを使わずシャワーだけなので、自分が借りるならこれがあれば十分。



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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム

昨夜マンションの管理組合から連絡がありました。
入居者の方が、みんなでやる清掃に参加されていなくて、連絡も取れないという話です。

さっそく今日賃借人に連絡を取りました。
了解をとって、お互いの連絡先をお教えしました。
管理組合の方へも、連絡がついた旨を報告しました。

とりあえず良いかな。
何かあったら気軽に連絡を下さるようにお伝えしておきました。
こんなもんですよね、管理業務って。
困っている人が話しきるまで、話を聞いてあげることです。
より良い気持ちでいてもらうように工夫することです。


本日は買い付け2件。
即死2件。
ちーん。


現地調査した物件を案内してくださった業者さんは、親子でやっているらしいです。
先代のほうは、このみち40年!
宅建のほかに先生と呼ばれる資格業もされています。

すごいと思うんですけど、本人はご謙遜されます。
「どっちもどうやって食っていけば良いか分からない」と仰います。
けっこう大規模な開発とかもされているみたいなんですけどね。

「もともと百姓だから、草を見ると取りたくなるんだよな」と言って、敷地内の草むしりを始めてしまいました。
そういえば電話したときも、畑にいるって言ってたっけ。
そしてピンクのヴィッツで帰っていきました。
…格好いいです。


「若いのに事業欲があって良いねえ」と言われました。
無いほうが無難でラクな気がします。笑
でもそういう人生の定めなので、楽しくやります。



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DATE: CATEGORY:物件情報

今日は物件を見たついでに、クルマを車検に出してきました。

一つは元レオパレスの物件です。
レオパレスの物件は10年くらい経つとレオパレスから契約を外されてしまい、ほったらかし大家さんは空室が多いし家賃が少ないしボロくなってきたし修理がちょくちょく発生するので手放したくなってきます。

これらの物件を見ていて感じるのは
・管理がきちんとされていない
・駐車場が無いか、あっても1台分
・空室が多い
というのが多いです。

これらはオーナーの経営努力でなんとかできることなので、腕のある方にとっては良い買い物になるかもしれません。
ワンルームの間取りに消極的な金融機関もあるので、避ける人もいると思います。
また造りは軽めです。


もう一つの物件は、ボロいのを再生したっぽい物件です。
最近僕が注目している、タイルサイディングの外装です。
ただコーキングの施工が甘かったです。

あと変な増築をしていました。
一階が駐輪場と倉庫、二階が住居で、元々の建物の階段でジョイントしています。
この二階部分は冬になると寒そうです。
地型が悪いので、相当に安く買わないと怖いです。


さて昨日の物件の買い付けですが、業者さんが売主さんに話を持っていってくださりました♪
結果は残債があり、売却時に売主さんが現金を投入しなければならないとのことでNGでした。
残債があるのは知っていましたが、予想を上回る金額でした。

08050801



おそらく売主さんは しびれてきているので、少し待てば検討してくれるかもしれません。
ただしその時に売却資金を捻出できなければ取引が実行できません。
何とかできないものでしょうか。
どなたかお知恵を拝借させてください。
僕がお金を貸せば良いのでしょうか。
距離的に日掛けエリアじゃ無いんだよな~。笑



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DATE: CATEGORY:未分類

連休は営業している業者さんが少なかったです。
ゴールデンウィーク明けの今日は水曜日…。
どおりで留守電の業者さんが多いわけだ。汗

今日は買付を入れました。
売主さんに持っていくかどうかは不動産屋さんにお任せしました。
残債が多めの売主さんのため、持って行っていただいたとしても指値を通すのは難しいかもしれませんが、これを繰り返す営業スタイルなのでどんどんこなすだけです。


業者さんと打ち合わせしていて話題になったのが、うちの属性です。
主たる債務者である父は給与所得者で、勤務先も給与収入の額もOKレベルだと思うのですが、連帯保証人となる僕がプータローというのは不利です。
そして所有不動産の中に、区分所有建物が多く含まれるため、ほとんどの金融機関では評価されません。

金森実業の金森さんが仰るには、そんなものは売っ払ってしまって審査上のバランスシートを改善してから物件取得に取り組むべきなのだそうです。
そうは言っても踏み切れないんですよね~。(^^;

?
資産は不動産でも金融資産でも、動かすとコストが掛かります。
主に手数料と税金と手間です。
それをペイするビークルは少ないです。

?
売却後に次のビークルが見つかるかどうかと見つかるまでの時間も分かりません。

?
購入時の契約書は、バイ&ホールドの方針を元に作成してあります。
修繕プランも持ち続けることを前提として実行してきています。

これらの理由から、途中での計画変更はしたくないのです。
あとは一つ一つの物件に思い入れがあるということですが、これにこだわっていては経営者失格ですね。笑
これから不動産を取得される方は、区分所有は最初の練習用に1つ買うだけにしておいて、次からは区分でない物件を手がけると良いと思います。


先々新築を建てる計画があるので、それを邪魔しないように事業展開していければ良いなあと思っています。
やはり何かで稼いで自己資本比率を引き上げるのが良策でしょうか。



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DATE: CATEGORY:勉強
また間をあけちゃった。(^^;
しばらく くねくねしていました。


そうそう、先日妹の卒業式がありました。
スカイプで通話したときは式の直前で、アカデミックガウンを着ていました。

向こうのシステムはこちらと違って、卒業が未確定でも卒業式をやっちゃいます。
今回のセミスターで卒業できるのか、次のセミスターになるのかは本人にも分からないそうです。
妹が滞在しているうちに、アメリカに遊びに行ってこようかな。

妹の道楽のために、我が家の純資産は激減です。笑
数字に表れない資産が、妹の中に養われていることを願います。
客観的に見れば、この何年かで学んだ専門分野よりも、ここで得られた語学力であるとか人間的な強さのほうが彼女の将来に貢献すると思われます。


お金で測るのは浅はかですが、若いときの教育・人的資源の形成のために、一時的に資産が減るのは気にしないほうがよいと思います。
そこで学んだことが血肉となって、将来人生を豊かにできるのであれば、教育費用は小さな問題です。

そうは言っても僕の場合はもっと渋いので、費用の最小化を目指してしまいます。(けちってしまいます)

同じことを学ぶにも、

なるべく費用を抑える
 ↓
ただで学ぶ
 ↓
お金をもらって学ぶ

という方面の可能性を見つけようと悪あがきをします。


前職の会計事務所は、そのような考えで勤めました。
税務・会計の習得と、たくさんの経営者に会って話を伺うことが目的でした。

普通は会計事務所というと、ひたすら電卓をたたいて入力をする仕事ですが、それでは能力を養えません。
勤めたところは、会計体系の構築・税法上の判断業務・会計監査・経営コンサルに時間を使える会計事務所であり、仕事が楽しくてしょうがなかったし、将来に役立つ業務でした。
そういうところを探したら、近所には見つけられなかったんですよね~。(結果的にコスト高だったかも?w)

同僚には何度も
「どうして榎本さんは、そんなに楽しそうなの?」
と聞かれました。
答えはいつも
「仕事が楽しいから」
でした。
ほとんどサボっていましたが(笑)、たまに仕事をしているときは異常に集中していたそうです。

求められている業務をチャッチャと済ませて、1/3から半分の時間は勉強やプラスアルファの業務のために使っていました。
ほとんど残業はしませんでしたが、家に帰ってからも仕事関連の勉強をしました。
電卓は恥ずかしいほどに遅いですが、僕が必要とすることは短い間にマスターできたと思います。


早く良い物件にめぐり合って、そういう生活に戻りたいものです。
若いうちは自己投資が良い。
次は不動産屋さんかな。




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