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不動産屋さんと長話しました。
僕のようなワガママ投資家は、もう少し待ったほうがお値打ちに買えそうだという話です。
秋まで待つと良いそうです。
長い。

皆さん一様に仰いますね。
今年は下げると。
計画だと、そろそろ一つ目が買えているはずなんだけどなあ。笑
計画が遅れるとモヤモヤしてきてしまう性格です。

半端な物件をいくつも持つよりも、優秀な物件を一つ持つほうが、経営的には堅固です。
ボール球に手を出さない精神力が必要です。
今日は自分の精神力の弱さを、不動産屋さんと話していて気づきました。


色々考えていると、今の状態でも良いのかなと。
規模拡大に躍起にならなくても、現状で楽しく生活できるからです。

職業柄いろんな経営者を見てきましたけど、特に男の人はどんどん大きくしたがる。
周囲の人たちよりも一歩抜きん出たい。
一歩抜きん出ると、一つ上のツルミに入るので、その人たちよりも一歩抜きん出たい。
そして次のツルミに…ということを繰り返して、いつまでも満足できない。
そのプロセスが満足感を与えてくれるという面もあるでしょうけど。
でもそういうことをしていると、人生のバランスが悪くなってしまいます。

現状に満足できなければ、いま持っている目標を達成しても満足できないのです。
目標への努力が、いまの自分からの逃げであったとしたら、やるべくは今の自分との対話です。

僕は不動産の事業規模が大きくなることで、問題や心配が減って満足が大きくなることを期待していますが、
大局を俯瞰すれば、それは不純な動機かもしれません。


明日は山梨に行ってまいります。


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おかげさまで、前日73位でした。

50位に返り咲けるよう、頑張ります☆
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DATE: CATEGORY:勉強
順位が激しく落ちている。汗

長野に旅行に行っている間、81位になっちゃいました。(^^;

今後も面白い話を見つけて書いていきますからね☆



何かと話題の善光寺とかを見てきました。
落書き有りました。
大奥の墓もありました。
本堂の地下の真っ暗闇のなかで錠前を見つけ出すという変わった修行をしました。

あと松本城にも行ってきました。
むかし松本城が競売にかけられたそうです。
で、地元の名士が買い戻して守ったと。

宿泊したホテルはサービスが良く、大満足。

そして諏訪大社。
どこに行っても中国人観光客が多い。
中国語で神社の説明を聞き、へぇ~とうなずく日本人。汗

古い建物の軸組を見るのは楽しいです。
軸組フェチには たまらないコースでした。




気になる本。


東京マンション資産価値予測 DATA BOOK

東京マンション資産価値予測 DATA BOOK―エリア別データ2万件の定量分析による東京マンション資産価値予測 DATA BOOK―エリア別データ2万件の定量分析による
(2008/04/18)
山崎 隆

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収益性(賃料)と換金性(価格)という資産価値の指標を、エリアマーケティングという視点からマンションの資産価格形成のメカニズムが見えてくる。
東京を独自の仮説で8つのエリアに分け、分譲・賃貸マンションの取引データ2万件の定量分析から、エリア別タイプ別にマンションの未来価値を予測する。
このDATA BOOKを活用することで、不動産に関する分析能力と洞察力が高まり、「このエリアのマンションに資産価値が生まれる諸条件とは何か」を概念的に把握することが可能になる。
ディベロッパー、不動産関係者必携の書。



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おかげさまで、前日81位でした。

50位に返り咲けるよう、頑張ります☆
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DATE: CATEGORY:資金調達
融資審査 (新金融実務手引シリーズ)融資審査 (新金融実務手引シリーズ)
(2006/03)
高橋 俊樹

商品詳細を見る


銀行員の教育のために書かれた本です。
はっきり言って小難しいし、基本理論や原則論が多いです。
しかし所々に「本来○○であるべきだが、状況によっては□□することも仕方ない」のような記述もあり、やはり人間のする仕事なのだなと思います。

・どのように融資先を調査するのか
・金利の決め方
・担保の考え方
・稟議書の作り方と使われ方

こういったことを学びたい方には良いと思います。
判例などを参考に取り上げていて、勉強になりました。


融資は

・返済のためのキャッシュフローはあるか
・資産によって債権が保全されているか

この2つが特に重要で、他については例えば経営者の能力や人格などはオマケのような位置づけのようです。
銀行が資産と認める預金・有価証券・不動産は、持っているに越したことはないですね。



メモ書きとして、これまでに耳にした名古屋圏で積極的な地銀のリストです。

十六銀行

三重銀行 …個人の属性も積算も見るが、ブログも見るらしい

大垣共立銀行

静岡銀行 …属性重視?

北陸銀行 …名古屋支店は岐阜~安城あたりまで



これから、いま旬の長野に行ってきます♪



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おかげさまで、前日43位でした。

ありがとうございます。
当初目標の50位をキープできるように頑張ります。
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DATE: CATEGORY:物件情報

昨日の任意売却物件ですが、9200万円の買付が入りました。
この金額だと、持っていても面白みが薄いですね。
でも良い買い物だと思います。



「や」近隣物件に買付を入れました。

…大丈夫でしょうか。


大幅な指値をしたので、買付証明を持っていく持っていかないは不動産屋さんにお任せすることにしました。
時間をかけて交渉してくれそうな感触でした。



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おかげさまで、前日42位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報

任意売却物件です。

非常に良い物件で、検討してみたのですが、手が出せない状況なのが悔しいです。
後ろ髪をひかれる思いですがどなたかにお譲りします。


名古屋市守山区

名鉄瀬戸線 喜多山駅 徒歩1分


土地 345.00?

路線価 105千円

2住専 60%/200%


建物 756.46?

RC造

平成5年築

3DK × 12室 (空1室)


年間売上 965万円

売出価格 9500万円




弁護士経由の任意売却物件です。
立地が良く、積算も多いです。

弁護士が介入しているということで、代理人の善管注意義務があるので大幅な指値は難しいと思われます。
ただ売主さんにはタイムリミットがあるはずです。


賃料相場は1室あたり月額67千円で、駐車場収入が月額42千円。
上記の年間売上はチラシに表示のものですが、僕は10,152千円と見込みました。

実際現地に行きましたが、任意売却とはいえど管理状態は良く、(ちょっと古臭い色の)5面タイル張りです。
好条件なので、あまり手がかけられない投資家の方にも良いと思います。


ご興味のある方はetcashflow@hotmail.com(@を小文字に)までご連絡ください。
情報提供してくれた不動産屋さんを教えます。
また公的資料・一般情報・現地調査時の資料・周辺物件の稼動状況・写真・問題点など、これまで集めた資料・調査結果をご提供します。

是非とも知っている人に買ってもらいたいな~。
取引が成立したら、その方と一杯やりたいです。笑


あきらめずに、これからもどんどん物件を見ていこうと思います!

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おかげさまで、前日42位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報

今日見に行った物件は、前から目をつけている物件で、問い合わせは多いのに買い付けが入らない変な物件です。
以前こちらで書きました。

外観だけで、もう十分に買う気の失せる物件なのですが、今日は内装を見て、さらに面倒くさそうなことが発覚しました。


元付け業者さん(以降マダム)にもお会いし、意気投合。
マダムには、似た匂いを感じます。

強制執行の情景を目を輝かせて語るマダム。
3年前の自分です。

ただ儲かるだけではつまらない。
難しいことを乗り越えたという達成感がないと面白くない。
普通なことをしても退屈。

物理的にグチャグチャとか、権利関係がグチャグチャとか、そういうのがお好きのようです。
マダムには金主がいるようで、いろんなプロジェクトに手を出せて羨ましいと思いました。
こんな社長さんの下で修行がつめたら、力が付くでしょうね。


さて件の物件ですが、内部は恐ろしく汚かったです。


どーん!

08042401.jpg



どーん!!

08042402.jpg



どどーん!!

08042403.jpg



ほぼ空室というか、ある意味ほぼ満室。


僕の好きな Guns'n'Roses のWelcome to the Jungleを思い出します。



空室は倉庫代わりになっていて、動物やその餌の臭いが充満しています。
窓ガラスは割れています。
天井は めくれています。
キッチンには調理器具が使用中のままです。
生魚が腐った臭いもします。
最初は人が死んでるんじゃないかと思いました。
部屋で事件があったというよりも、この物件全体が一つの事件です。

内装は古臭いので手を入れなければなりません。
それ以前の問題ですけど。
和室をフローリングにして、それに伴って壁紙や建具や天井も変える計画です。
基礎以外、新築のつもりで掛からないと、やられます。

やめたいです。
逃げたいです。
心が折れます。
こんな仕事イヤです。


でもイッパシの物件に生まれ変わった状態をイメージすると、やる気が湧いてきます。
ほとばしります。
立地も良いし、建物自体は立派です。
今ある悪条件は、すべて努力によって改善できるものです。


僕は一つ目の物件で学びました。
占有は民事執行で解除できます。
残置物は、生活ゴミだろうが仏壇だろうが犬の尿を含んで重くなったカーペットだろうが、処分すれば無くなります。
ボロい昔の間取りはリフォームすれば競争力が回復します。
すさまじい状況を乗り越えて高収益の物件を作ってきました。


マダムは胃が痛くなることもあると言っていました。
僕を含め、退屈さから逃げ出して刺激を求める人生を選んだからには、胃の痛みも受け入れなければなりません。
ストレスも無く感動も無い人生はイヤです。
だからストレスも感動も、両方多い人生を選びました。


物件再生を手がけている方、どなたかお時間をいただけませんか?
この物件についてお知恵をお借りしたいです。

その前に、
道を外してないか、自分。



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おかげさまで、前日52位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報

08042301.jpg



買い付けを入れました。

7140 → 3700

業者さんに怒られました。笑

「どうやったらこの金額が出るのか分からない」
「競売よりも安い」
「売主さんの気持ちを考えてみてください」

すみません。m(_ _)m
でもこれが仕事なので。


どうやったらこの金額が出るのかというと、適度なリスクを内包しつつ利益の出る水準を自分の都合で計算した結果です。
結局売主さんの提示価格も、銀行における担保評価も、一種の自己都合による指値なわけで。


最初の物件は競売でしたが、その後は競売によらない取得方法です。
競売よりも安い水準です。
そのくらいでないと安全に経営していけないし、投資家としての成長をしているはずなので、前よりも悪い条件で取引することは自分で自分を許せないのです。

売主さんの気持ちは、より高く確実に取引を完了させることだと思います。
その点では僕は今回売主さんのご意向には沿えていません。
ただこの金額で買いたがっている人がいることを売主さんが知ることは、売主さんにとっての利益です。


不動産指値挑戦日記

素晴らしいです。
このブログは、僕のようなスタンスの投資家にとってモチベーションを維持する良い読み物になると思います。


さてさてダメな理由を考えさせたらピカイチの業者さんに、お伝えしておきました。

「売主さんとの関係が壊れてしまってはいけませんから、これを持っていくのも口頭でそれとなく聞いてみるのも○○さんにお任せします。無理しないでください。」
「売主さんの状況が変わることがあるかもしれませんから、買付証明は○○さんにお預けしておきます。」

待ちの営業です。


大きな買い物なので、心が乱れないように、日ごろから健康的な生活をしておかないといけません。
ドライブしたりピアノを弾いたり料理をしたりして、心を鎮めます。



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おかげさまで、前日43位でした。

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DATE: CATEGORY:資金調達


はじめにこの前の日記についての追記です。


「や」の本丸近隣は、銀行の融資が付かないそうです。
やはり銀行も賢いですね。

それだけの理由で引き下がっては、プロの投資家とは言えません。
それを逆手にとって、高利回りの指値をしましょう。
あるいは「や」のグループ関連金融機関から融資を受けましょう。
抵当権のほかにもいろいろ書いてくれて、謄本が にぎやかになります。


それと未登記部分についてですが、融資の際に金融機関が現地確認をしたらアウトになるかもしれませんね。
金融機関に対しては正直に相談するのが良いとアドバイスをいただきました。



本題です。

主婦の目線だと、やっぱり借金は怖いようです。
いつ借金が無くなるのかが気になるようで、隙あらば繰り上げ返済しようとします。
苦労して融資を引いたというのに。笑

経営者の視点だと、
・いかに借金(手元資金)を温存するか
・融資残が減りすぎる前に次の借入を立てておく
・資産の裏づけとキャッシュフローに問題なければ借入は安全
こんなところでしょうか。



さてさて融資残高と返済額がどのように推移するのか、グラフにしてみました。

08042201.jpg


ブラウンの折れ線が融資残高。
ブルーの縦棒が年間返済額です。
(スケールはそれぞれ違います。)
ビジュアライズすると分かりやすいですね。


当然ですが、残高は時の経過とともに減っていきます。
すべて元利金等返済なので、残高の減少については金利変動の影響は少ないです。

返済額のほうは、借入の償還が完了するたびにガクガク減ります。
実際は金利上昇により、「徐々に上がってガクッと減る」を繰り返すものと想定しています。
収益逓減を考慮して、返済額は徐々に少なくなるように融資構成の設計をするのが望ましいです。


2008年に2本、2010年に1本が償還完了となり、ここの信金さんとは取引がなくなってしまいます。
それまでに新規の借入を起こしておきたいと考えています。

2013年に公的金融機関さんの借入がなくなります。
2015年に地銀さんの借入が1つ終わります。
この辺りは気にしない。

そしてしばらく同じペースで返済し続け、
2026年に地銀さん1本
2029年に地銀さん1本
2031年に都銀さん2本
の返済が完了します。
この時期にこれらの金融機関さんとの取引が終わってしまいますが、まだまだ先の話で状況も変わっているでしょうから、融資政策は考えていません。


すべての融資を償還するのは、48歳の時です。
すっかりロマンスグレーです。 ←?
途方も無いです。
長すぎます。
疲れます。笑
クルマが空を飛んでいるかもしれません。

企業の寿命は30年といいます。
自分がどうなっているか分からないし、物件がどうなっているかも分からないし、世界がどうなっているかも分からない。
借りるほうも借りるほうですが、貸すほうも貸すほうです。
よくやるよね~。 ←他人事


借入の返済だけを目的としたら、不動産からのキャッシュフローと労働収入で10年以内に達成できそうです。
その間に中古物件の取得と新築があるので、借入は増えたり減ったりするのでしょうね。

不動産と融資とは、一生肩を組んで歩んでいくことでしょう。




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おかげさまで、前日47位でした。

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DATE: CATEGORY:勉強
少し間が空いてしまいました。


えのっちを励ます


前回に引き続き、また大家塾に行ってきました。


昼ごはんは冷やしたぬき。
絶品!

更科

更科

実は5年位前にご馳走していただいて、また食べたいと思っていたのでした。



地主系大家さんのバラエティー溢れる物件の数々を拝見しました。

1Fの客付けは苦労するものですが、サンルームを取り付けたことにより2Fよりも人気になったそうです。
防犯性はもちろん高まりますが、そのほかに結露が減るので建物が長持ちするというメリットがあるそうです。

08041900.jpg


サンルームの中に、モエが置いてありました。
それもビッグサイズの。
何かのお祝いでしょうか。

モエは仕入れが3000円くらいで、店で出すと1万円くらいだったような。
モエロゼは1.5万円くらい。
安めの設定でした。

ワイン・シャンパンは安いほど飲みやすいです。
カフェパリのライチが一番美味しい。
モエもまあまあ。
ポンパは安いけど不味いので、飲んだフリして裏で出す。


あと薬局に土地を提供しているそうです。
病院あっての土地活用法なので、退去時は更地にする費用を負担してもらう契約になっているそうです。
堅い!


08041901.jpg


近所の売り物件もついでに視察。


08041902.jpg


新興大家さんの再生物件。
未来の押し入れ。w

すごくきれいで、日はあまり差し込まないのに明るかったです。
押し入れの枠と取っ手(ていうの?)の色を明るいものにすれば違和感がなくなると思われます。


08041903.jpg


青汁…もといメロンハウス。w
新興大家さんの再生物件。

とても素敵なインテリアだったのに写真が上手く撮れていなかったのが残念。
エモーショナルに住みたくなっちゃう内装でした。
いつもオシャレな大家さんなので、こういう感性が養われているのかもしれません。
これは真似しよう。


夕ご飯は何だか分からないけど豪華な料理。
僕のようなプータローには勿体ないほど美味しかったです。

金龍
金龍


リフォーム業者さんは後からのクレームやアフターサービスを考えて部材を選んだりするけど、われわれローコスト大家はトラブルが起こっても自分で何とかする覚悟があるので、業者とは異なる選択になるのは当然。
好き放題、やりたい放題でいきましょう。



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おかげさまで、前日61位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報

「や」近隣物件ほかを見てきました。
ていうかお隣さんで、こっちにはみ出していました。汗

そこは、とても性格の良さそうなおばあさんが売主で、亡きご主人に全てを任せていたので「よくわからなくて、ごめんなさい。」と質問のたびにおっしゃっていました。
ご主人は司法書士をはじめとするたくさんの資格をお持ちで、奥さんはそのお仕事のサポートをされていたそうです。

物件は増改築が多く、しかし作りは良く、築年のわりにしっかりしています。
ここで重大な事実が発覚。
増築部分が未登記です。
あれ?ご主人のお仕事って……確信犯に違いない!笑
そしてとても性格の良さそうなおばあさんは共犯者。笑
世のなか分からないものです。

司法書士の仕事をしていた、まさにその部屋が未登記だったのです。
表題部の変更登記義務違反です。
また毎年の固定資産税も不当に低くなっているはずです。
脱税です。
(さすがプロ)

銀行も現状の公的文書だけで何も言ってこないでしょう。
買主としては、未登記についての登記費用を売買価額から減殺してもらう口実になるし、毎年の固定資産税もごにょごにょなので、そのままで良いです。
(ていうか、たぶん建築基準法を満たしていない)

ここは土地が良いんだよなあ。
とても性格の良さそうなおばあさんに、強烈な指値をするのは気が引けるなあ。
仕事とはいえ情はあります。


智に働けば角が立つ。
情に棹させば流される。
意地を通せば窮屈だ。
とにかく「や」の隣は住みにくい。



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今日は不動産の話とあまり関係有りません。

昨日プロフェッショナルという番組を見ました。
プロフェッショナル仕事の流儀
工場再建の山田日登志さんを取り上げていました。


トヨタでの修行を生かして、工場の効率を上げ、収益を増大する。
そのような方法で黒字化を成し遂げます。
製造業界の発想の大転換である「セル生産方式」を導入したのも彼です。
トヨタで製造を学んだ人間の発案であるところがすごいのです。

彼は単に無駄を見つけて、それをカイゼンするだけではありません。
そのプロセスを従業員自らできるように、従業員を育てます。
従業員に「工夫する」という発想を持たせ、カイゼンの楽しさを味わわせます。
カイゼンの楽しさは従業員にとっては一種の麻薬です。
その快感を得るために、まだ他にカイゼンできることはないかと目の色が変わります。
amazon 山田日登志


何を隠そうこの僕は工場好きです。

トヨタ:製造・供給
ブラザー:生産技術
パスコ:製造

潜入調査(バイト)先は上記のとおりです。

トヨタでは最初は製造部門だったのですが、無理を言って供給部門の仕事も体験させていただきました。
トヨタの仕事は製造部門の人間にとって面白くありません。
最適化されたタスクに工夫の余地はなく、決められたことを速くこなすだけなのです。
生産技術であれば、面白いでしょうね。
トヨタの利益の源泉は生産技術にあります。

ブラザーでは、中国工場に導入するラインの立ち上げをさせていただきました。
トヨタよりも無駄が多いです。
人間の動きが違います。

パスコでは製造一課(食パン)で包装セクションを担当しました。
食パンはパン工場の主力ラインで、その中でも包装セクションは直接コンシューマに接触する部分(つまりクレームの原因になりやすい)なので、本来バイトにやらせてはならないそうです。
本当はもっと楽なセクションに配属されるはずだったのですが、課の責任者にトヨタにいたことがばれ、包装セクションに送り込まれました。
ここはどこよりも無駄が多かったです。
でもトヨタやブラザーにはない自由さがあったので、楽しめました。
いろんなことをあみだして、勝手にカイゼンしておきました。

パスコは無駄が多すぎるので、トヨタの生産技術出身の人間を担当者にして生産効率を上げれば、収益が劇的に改善すると思います。
また同族企業特有のガバナンスの弱さがあり、不祥事リスクは高いと思われます。


僕のやってみたいことの一つに、

会社を買う
 ↓
カイゼンして経営者を育てる
 ↓
売るorホールド

というのがあります。
製造業に限りません。


そのために勉強しておきたいことは山ほどあります。
お金を稼ぐためだったら会計事務所には勤めませんでした。
何か商売をしたと思います。
会計事務所に勤めたのは、税務・会計のスキル取得とたくさんの経営者に会って話をするためです。
採用時に勉強のため永くは居ないことを了承してくれた元の上司にはとても感謝しています。

不動産賃貸業も、そのためのステップであります。
ここで出会った皆さんとは、不動産以外でも趣味や仕事で接点を持てたら面白いでしょうね。


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おかげさまで、前日52位でした。

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いつもお世話になっている大工さんから請求書が届きました。

…これ2月のじゃん。
電話してみると、「ごめん、おれ筆不精で遅くなっちゃった。」ってそういう問題じゃないでしょ。笑

最近は大工の仕事は月に10日くらいだそうです。
なのでここ3日はパチンコ屋さんに出稼ぎに行っているようです。
セミリタイアじゃん。

こんど一緒にボロ物件を見学しに行くことになりました。

一つは戸建のオーナーチェンジ。
もう一つは、最近ブロガーたちの間で密かに流行っている「ヤ」近隣物件。
後者は不動産屋さんも案内するの避けたいみたいです。
中途半端なのじゃなければ、素人には手を出さないので大丈夫です。


この大工さんは投資家の気持ちが分かる人なので、仕事がしやすいです。

大工さん「時々金持ち父さんを読み返しているけど、全然ちがう本を読んでいるみたいだ。」

えのっち「そのときによって吸収している部分が違うのでしょうね。成長しているってことじゃないですか?」

大工さん「いや、おれ忘れてるだけなんだ。」

ダメだこりゃ。



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戸建に一人暮らしのえのっちです。
駐車場にはクルマが2台とバイク1台。
無駄すぎる。

交通の便の良いところにワンルームを借りて引越し、クルマもバイクも売っちゃって、家を貸し出せば良いのに。
めちゃめちゃキャッシュフローが増えます。
でも先々家もクルマも家族が使うかも知れないので、現状維持です。
じれったい。

思いっきりやれない時って、あとで「それで良かった」と思うことが多いです。
だから気にしない気にしない。
いま自分ができる範囲で、きちんとやるべきことをやれば良いと考えるようにしています。


近頃の食生活を栄養コーチに報告したら、魚と野菜を食べるように指示がありました。
今日買ってきました。
面倒くさいけど、今夜調理に取り掛かります。 ←僕にとっては大ごと


さてさて昔の文章を引っ張りだしてきました。


------

「成功者の共通点を真似すれば成功できる」
という類のセオリーに沿うことは、求める結果に近づくこととはあまり関係ないと思います。

成功者をリサーチしてその傾向を知ったとしても、それは結果についての傾向です。


これから成功しようとする人がその傾向を参考にすることが、成功への近道だとは言えません。

例えば、人間がAとBのどちらかの性質を持っているとして、成功者の80%がAで、20%がB、だとします。
自分もAであれば成功しそうです。
これが落とし穴。

成功者のうち、Aが8人、Bが2人とします。
成功していない人のうち、Aが82人、Bが8人である場合、
Aという性質を持っている人のうち、8.9%が成功者で、
Bという性質を持っている人のうち、20.0%が成功者です。
Bという性質の方が成功者である確立が高いのです。

サンプルを成功者に限っているため、Aという性質の方が優位に見えるのですが、結果の傾向をこれから成功しようとする人に適用するのは不適当です。
Aがギャンブラー、Bが慎重な人、と当てはめると分かりやすいかな。
酔っているから上手く説明できているかどうか、自信がありませんが。


統計は考え事をするための道具として重宝します。
統計をしっかり学べば、新聞の中に出てくる数字にも矛盾を発見することができるようになります。

数の捉えにくさを大河に例えたのは夏目漱石だったかな。
限られた部分だけ見ると、渦があったり逆流していたりして、捉えどころが無いばかりか誤解することもある。
距離をおいて大きく眺めれば、どちらに流れているかが分かる、と。

------

理屈っぽーい♪

自分らしーい♪


「怠惰」とか「不誠実」といった、明らかに立派な人間とはいえない性質は成功への道のりの障害になるでしょう。
でも、そうでないことについては目標とする人物のマネではなくて、自分で考えて自分で納得できることをきちんと努力するということ、自分らしく無理しないことが大切だと思います。



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DATE: CATEGORY:未分類

価格が金融機関の資金供給に強く左右されるものがあります。
不動産なんかは顕著ですよね。
ほかにも株式市場やM&A市場や中途半端は贅沢品とかも、資金のダブつき具合で価格が左右されます。

そう考えると、瞬間的に銀行がアグレッシブな信用創造をしているからといって、それが将来も続くという前提で物の価値を判断することは危険であると思い至りました。
三井住友銀行が融資の判断基準を変えて、それまで買いやすかった物件が買いにくくなりました。

基準変更前に買った人は運が良かったし、運が悪かった。
あの時あの基準だから買えた物件は、今の基準では市場価値が減ってしまっています。
物件を買収できるプレーヤーが減っているからです。
売り先が減っているのです。
もう同じ金額では売れません。
逆に言えば、買うならあの時しかなかった。


銀行の基準はころころ変わります。
それに影響される経営で良いのか、考えてみないといけないと思いました。
経営効率の面では融資を利用しない訳にはいかないですし、ある程度の規模までは融資を得て資産サイドを分散させたほうがリスクが減ると思います。
融資の利用の仕方についてはもう少し考えてみます。

銀行の基準については、銀行に目利きの能力はないため、名目上のパラメータに基準を当てはめる方式は変わらないと思います。
なので、
・路線価以外の評価基準の採用
・掛け目の変更
・法定耐用年数ではなく経済的耐用年数による償還期間の決定
が始まるときが来るかも知れませんね。
あと、換価性の高さから区分所有を担保とすることも増えるかもしれません。

現金を持っている人が少しだけ有利になりました。
先々どうなっていくか分かりませんが、銀行の評価基準が変わっても売りやすい状態に保てることを、物件取得の条件に加えようと思います。



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DATE: CATEGORY:資金調達
リスケとは「リスケジュール」のことで、いわゆる返済計画の見直しのことです。

事業のキャッシュフローに対して過大な借入金を抱え、その返済が苦しい会社などが金融機関と協議して
償還期間を長期化したり、一定期間だけ元金の返済額を下げることです。
このリスケ期間にどれだけキャッシュフローを改善できるかで、企業の死期が早まったり復活したりります。

リスケは良いですよ~♪
銀行にとっては回収不能になるはずの資金を、ゆっくりではありますが回収する期待が持てますし、当初よりも多くの利息収入が発生します。
また債務者にとっては、借入返済の負担が軽くなり、浮いたキャッシュフローによって経営の選択肢が広がります。


僕はリスケをしたことがあります。
最初の物件のときに、融資でウルトラCをやってのけ、その次にやったことです。


競売で区分所有のマンションを買うと、だいたい管理費の滞納があります。
結構まとまった金額になっていることがあります。

管理組合としては、前所有者の滞納に頭を悩ませていたわけです。
支払うときは、とりあえず交渉です!(名古屋商法)


管理組合「前の人の滞納分を納めていただくことになるんですが…」

えのっち「現時点で、いくらあるんですか?」

管理組合「○○万円です。」

えのっち「え~!そんなにあるんですか!?ビックリだな~」(知ってた)

管理組合「でも払っていただかないと困るんです。」

えのっち「この物件、ローンで買ったんです。」(実はローンのおかげでゆとりがある)

管理組合「それは大変ですね~」

えのっち「きちんとお支払いしますので、分割にしていただけると大変助かります。」

管理組合「それはみんなの了承がないとお返事できませんが、いくらくらいなら払っていけますか?」

えのっち「なにぶんローンがありますし、これからリフォームもしなくてはならないので、負担が軽いほうがありがたいです。その方が確実にお納めできると思います。」

管理組合「毎月1万円では苦しいですか?」

えのっち(喜んで!…じゃなくて)「わかりました。がんばります。しばらくご迷惑をおかけします。」


ということで、償還期間5年で無利息の資金調達ができました!
いぇい♪いぇい♪

その後、組合の総会でOKもいただけて、「前の人(滞納していた人)よりも全然良い」という意見さえありました。
みんな優しいなあ。

ね!
リスケって簡単でしょ☆


金融機関に対するリスケ交渉は最後にしましょう。
リスケをしたら、先々資金調達を金融機関からするのは困難になります。
またリフォーム業者や不動産屋さんなど、長くその地で事業をする上で協力していかなければならない相手には、値切らずに素早く支払うことです。
そしてリスケの大前提は、相手にもメリットがあることです。

そんなこんなで、その無利息の資金を使って次の物件に行きましたとさ。
めでたしめでたし。



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DATE: CATEGORY:勉強
僕はボロいものが好きです。

所有物件の中で最も古いものは築32年。
ガンガン稼いでくれています。

家にある車は11万キロと13万キロと16万キロで、最も古いのは17年もの。
ガンガン走ってくれています。

昔付き合っていた彼女は8歳年上…これはいいか。汗


古いものの良い点は、キャピタルロスが少ないこと。

クルマは3年でおよそ半額になります。
経済的耐用年数を10年とすると、最初の3年間に利用する人と残りの7年間に利用する人のコスト負担が同じということ。
同じコストなら3年より7年使えたほうが良いです。
家とかクルマはエモーションを刺激するから、気になる人はゼニ勘定は忘れて好きなようにするほうが幸せに生活できると思います。


古い時になるのが修繕です。
クルマは変なのを選ばなければ10年くらい大きな修繕は必要ありません。
トヨタなら、乗り方によるでしょうけど20万キロは元気に走ってくれます。

不動産は最初の15年はコストが低いようです。
その後は適度にコストが掛かり続けます。
古くなるほど修繕費が増えていくという傾向は、それほど顕著でないように思います。

その割りにクルマも不動産も、古いものは安い。
購入価格から安全ネット(スクラッププライス)までの落差が小さいように思うのです。


そして前回の大家塾の後で考察してみたのが古さと賃料の関係です。
気付いたことがありました。

前回の大家塾の記事。
http://etcashflow.blog10.fc2.com/blog-entry-33.html


08032401.jpg


上のグラフはたくさんの物件を持たれているオーナーさんの資料に基づき、
縦軸:平米単価(賃料*空室率/平米)
横軸:築年数
としてプロットしたものです。
(下のグラフは面積の影響を受けるので、無視してください。)

この程度のサンプル数では大数法則が働かないことを頭に置いて眺めます。
(回帰カーブを出す方法を忘れた。)

当たり前ですが、右下がりです。
でも傾斜はきつくありません。
新築プレミアムが無くなってからは、それほど賃料に変化はありません。


だから築年数に応じて賃料が下がるというよりも、新築料金か非新築料金かで考えるようにした方が良さそうです。
そして非新築料金は築年数にあまり連動していないことから、リフォームでの工夫が生きるのだと思います。
ここでも新築期を過ぎた物件は、賃料における安全ネットまでの落差が小さいのです。


ボロい物件のオーナーさん!
キャピタルロスも収益逓減も少ないので、元気出していきましょう☆


…ここまで書いてアレですが、証券外務員の資格を取ったときに勉強したことがあります。
債券のポートフォリオの組み方です。

?ダンベル型
償還期間の短いものと長いものを重点的に保有することで、流動性と収益性を確保する。

?ラダー型
償還期間の短いものから長いものまでバランスよく保有することで、……理由は忘れた。汗

これは大家さんの経営戦略にも使えると思います。
資産サイドのポートフォリオと負債サイドのポートフォリオに適用してみてくださいね☆



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DATE: CATEGORY:ブログ紹介
超ウルトラスーパーボロい物件を見てきました。
あ、ちゃんとしたアパートやマンションも調査し続けていますからね!


08041001.jpg



08041002.jpg



08041003.jpg



ボロ過ぎて気絶しそう♪




遠方物件の視察に行っていて、ブログの更新ができないでいました。m(_ _)m

でもその間に、著名ブロガーの方々からご紹介をしていただきました。


ジョセフィーヌゆきさん

セクスイさん


不動産投資関連のブログの傾向として、人気が出ているのは、

?所有室数が多いもの
?増やしている途中のもの

だと思います。

モチベーション維持のためには?が良いと思います。
?がチヤホヤされるのは、憧れがあるからでしょう。

本を売るためなら、インパクトのある数字を表紙に載せられるようになれば良いのです。
自分の人生を幸せなものにしたり、平安なものにするためには、また違った方向性があるわけです。



僕はその時点でのその人の持ち物に興味がありません。
現金の量や資産の額、乗っているクルマにはブレがあります。
その人本来の潜在的な能力や、ふさわしいサイズ、人間性から現実が乖離していることが多いです。

たとえジョセフィーヌゆきさんやセクスイさんが何も持っていなくても、僕は彼らの人物に魅力を感じたと思います。
人を見ることは、肩書きや他人からの評価、本人の言葉の表面などの重要でない部分の主張が大きいため、難しいのです。


最後に上記のブログからの無断引用でしめます。


------

人生で何が面白いか。

決断することである。自分で決めることである。
間違ってもいい。
やりなおせばいい。


人生で何がつまらないか。

まだあるとおもった時間が、終わること。

------



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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
今日は戸建を見てきました。
10年くらい使われていないそうです。
修繕費用が把握できるまでは手が出せません。


先日の法律の師匠との問答。

えのっち「公正証書作成の嘱託委任状を確保する時は印鑑証明をもらいますよね。印鑑証明は発行後6ヶ月を超えると公証人が受け付けないと思うのですが、その点はどのようにすればクリアできますか?」
師匠「榎本くん、何をやるつもりなんや?笑」
えのっち「賃貸借契約の保全強化です。」
師匠「ああ、そういうことね。だいだい6ヶ月モニターしておけば、債務者の傾向はつかめるから大丈夫やで。」
えのっち「なるほど。でも建物を貸すのは期間が長期に及ぶことと、契約終了時期に大きな債権が発生するんで、その保全対策を考えているんです。」
師匠「ああ、なるほどね。ところで榎本くん、まだ商売せんのか?」 ←考える気が無い


みなさんは賃料や原状回復費用の回収リスク、不法占有リスクをどのように考えられているでしょうか。
またどのように対策を施されているでしょうか。

不動産賃貸業は賃借人に空間を使用させ、時の経過に対して対価を得る事業です。
取引をしていれば支払が出来なくなる相手が出てくるのはやむをえないのですが、すぐに次の賃借人を入れられるようにできなければダメージが大きくなります。

金銭については執行に異議がない旨の文言を契約に入れ、公正証書にしておけば債務名義になります。
問題の解決を早期にできます。
明渡しについてはこれができないので、ゆっくり債務名義を取るしかありません。
時間がもったいないです。

良い知恵があれば教えてください。


僕は一般に使われている定型の契約書は信用していません。
不動産屋さんが用意してくれた契約書に追加して、特約条項を入れます。

よく不足しているのが、連帯保証人が行方不明の想定。
賃借人が行方不明の場合は、残置物の処理権限が連帯保証人に渡る旨の条項はよくありますが、賃借人と連帯保証人が共に行方不明の場合は動きが取れなくなってしまいます。
裁判所を使ったら時間が掛かりすぎます。
そこで両者が行方不明の場合は、残置物の処理権限が賃貸人に渡るように特約条項に定めておきます。


ここまでは法律上の話。
理想は普段から人間関係を良好にしておくことですね。

効果的なリフォームで家賃を上げたり物件の競争力を上げるプラス面の努力をしつつ、マイナスの可能性を減らす方向にも努力して、筋肉質な事業に育て上げたいと思います。


今から新たな契約書の作成に取り掛かります!
頑張るぞ~♪


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おかげさまで、前日55位でした。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
福岡・北九州エリアのユーザーニーズ調査レポート
人気設備ランキング
この調査によると、


<単身>

1 シャワー
2 バス・トイレ別
3 給湯
4 エアコン
5 収納


<ファミリー>

1 バス・トイレ別
2 シャワー
3 給湯
4 収納
5 室内洗濯機置場


だいたい同じですね。
ビデオドアホンが無かったのは意外でした。
後付だとコストのかかるものばかりです。

導入時以降の客付けにも有利なので、早めに装備したいですね。



おまけ

NHK買収編


目標はただ一つ
腐った不動産を
買い叩く!



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おかげさまで、前日53位でした。

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DATE: CATEGORY:資金調達

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クリックしてくださっている方、ありがとうございます。
執筆する励みになります。m(_ _)m


昨日は金融機関向けの資料を作るのに没頭してしまい、ブログを書くのを忘れてしまいました。(^^;

もともと金融が好きなのですが、金融理論と融資の実務は別物。
銀行員向けの書物も読みますが、今回は易しい中小企業の経営者向けの本を読みました。


「融資の掟」

知らないと借りられない融資の掟―中小企業経営者と新規事業者のための知らないと借りられない融資の掟―中小企業経営者と新規事業者のための
(2005/02)
阿部 雅彦

商品詳細を見る


2005年に出版された本ですが、当時流行ったリレバン(リレーションシップバンキング)とか創業向け融資の話は少なく、実務的にドライに書かれています。
難しい用語も無く、銀行がどのようなルールで債務者を判別しているかを知るためには良い本だと思います。


当たり前のことも含めて、ポイントをメモ書きします。

・融資の種類(運転資金・設備資金・季節資金・決算資金)によって使途や融資期間が異なる
→不動産であれば設備資金

・運転資金は事業の拡大期に必要となる
→業績不振の場合は単なる赤字の埋め合わせ

・決算が不安なら、期末の3ヶ月前に申し込む
→期末間近で申し込むと、決算が終わってから検討しようとする

・3月・9月は棚ボタ期

・機械的に融資審査をする無担保無保証のビジネスローンが出てきている
→粉飾係数なるものが出るそうです。(ちょっとワクワクする)

・売掛債権を担保とする場合は
?売掛先に通知
?売掛先の承諾
?自社に債権譲渡の旨の登記
→??は民法の債権譲渡と同じ。
?は売掛先が関与しないので「サイレント取引」と呼ばれるそうです。(ちょっとワクワクする)

・銀行が無担保無保証で貸そうとしないのは、事業を評価するシステムを持っていないから
→ここが不動産投資に取り組む一番の理由です。
事業性を評価できるのであれば、デッドよりもエクイティを持ったほうが美味しいからです。

・債務超過の解消のためには、役員借入金を現物出資して増資すること

・複数行取引をしたほうが、全体の借入能力が大きくなる
→各行のリスク負担が小さくなることと、支店決裁の範囲に収まることが多くなるため。

・メインバンクは融資額ではなく無担保プロパー融資額(担保で保全されていない実質の融資残高)で判別する

・銀行が喜ぶ資料
?借入申込書
?試算表
?担保明細表
?返済計画表
?資金繰り表
?借入残高表
→不動産投資の場合は、????あたりがあれば良いのではないでしょうか。
僕の場合は確定申告書に「勘定科目内訳書」と「注記表」を添付して銀行に提出します。
事業に関連しない資産や負債も開示するために、「不動産目録」を作りました。
また特殊事情についての注記のために「注記表」を作成しています。
不動産取得税が費用に計上されている場合、それは翌期以降の収益には現れないためアピールしておきます。

・融資を受けやすい財務にする
?流動化
?安定化
?小型化
→つまるところバランスシートの左側は上に上に、右側は下に下に数字が集まるように。
…不動産投資はこの逆。
我々は世間のオフバランス化の潮流から恩恵を受けている面もあると思います。


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おかげさまで、前日46位でした。

最初の目標である50位を達成しました!
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DATE: CATEGORY:物件情報

固定資産税の通知が来ました。
今月は所得税の振替納税もあり、まさに年貢の納めどき。
さらに移動シーズンを逃してしまった空室持ちの大家さんは、物件を手放したくなるシーズンですね。
頑張って物件を探しましょう。


今日は電話が少ないと思ったら水曜日。
休みの不動産屋さんが多いです。
ボロい戸建を2件見てきました。
安いので業者さんに同行してもらうのも悪いので、外から様子をうかがいました。


08040201.jpg


1件目は地方の地方にある国道沿いの物件。
意外とキレイでした。
ただ土地値からの乖離が大きいため、大幅な指値が必要と思われます。

一度水周りを見せてもらおうと思います。
水周りのリフォームにはお金が掛かります。

地型が悪い事と地積が少ないことから、出口が限られそうなのが気になります。


08040202.jpg


2件目は地方の地方にある細い路地沿いの物件。
意外とボロ過ぎました。
サビれる所は全てサビています。
壁面を植物が覆っています。
思いっきり蹴ったら倒れそうです。
怖いです。
帰りたいです。

この物件、どう思いますか?
こういう物件を立派にフィックスアップして採算が取れるなら、大家冥利に尽きるというものでしょう。
バンドの練習スタジオとかどうでしょうか。
あるいは隠れ家的なソバ屋とか。
…ちょっと無理がありますね。汗

やるなら虫が活発になる前です。
早目にやっつけないと庭がナウシカ状態になります。

この物件は水周り以前に、インフラが来ているのかが心配です。


今日は気候もよく、クルマをオープンにして海岸沿いを走ってきました。
小回りが効くし、コンバーチブルだと物件の周囲を見てまわるときに便利です。



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おかげさまで、前日41位でした。

最初の目標である50位を達成しました!
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DATE: CATEGORY:勉強


某所の区画整理事業における土地評価基準の資料を入手しました。

不動産鑑定評価理論では、原価法・取引事例比較法・収益還元法から評価額を割り出すこととされています。
区画整理事業における土地評価ではそれよりも単純で、いくつかのパラメータを基準とした路線価を決めて、それに基づくというもの。
あとは標準的でない物件について、どのように個別の事情を金額に反映させるかというルールを定めているようです。
この勉強をしようと思ったのですが、難しいことをすると熱が出そうな体調なので(頭が弱いw)、今日はざっくり目を通しただけ。

個別性の強いものの価値を算定するのって好きなんですよね~。
一番好きなのは、企業の価値算定です。

事業は不動産に比べるとその収益の仕組が多様です。
また事業の価値に寄与するものは有形のもの以外に人材資源であったりノウハウだったり知財だったり取引先との関係だったりします。
そしてその事業を購入しようとする人によって、事業の価値は変わります。

法律の師匠から依頼され、事業価値の評価をしたことがあります。
与えられた時間は2日。
お渡ししたレポートは絶賛していただきました。f(^^)
そして師匠はその会社を買っちゃいました。
僕もM&Aとか好きなので、取引に関われて嬉しかったです。

M&Aといえば、何年か前に外資系ファンドがキャッシュリッチな日本企業を買収してキャッシュを抜き取るという投機手法をやっていました。
あれ、不動産でもできますよ。
区分所有の管理組合に、稀に多額の留保があることがあります。
500万円で買ったら100万円のキャッシュが付いてくる、みたいな。
誰も気にしていないクラウンジュエルを見つけたときの高揚を味わえます。



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