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3棟ひとまとめ(表に2棟・裏に1棟)の物件に買い付けを入れました。
階段と2階の廊下を3棟が共有している形で、建築当時の物件にはこういう建て方のものも結構あります。

木造なので積算評価が低いのですが、収益性が魅力的です。
といっても勝手に僕が値付けした金額で買えればの話なのですが。
立地や間取りを考えると競争力の低い物件です。


今月は99件の物件資料をもらいました。
そのうち現地調査をして買い付けを入れたのが4件。
4件中買い付けが通ったのは0件です。

今後は
・このペースを維持して物件の調査を続行
・NGオファーの復活待ち
・融資流れ待ち
で行きます。

努力を続ければ、そのうちご縁のある物件にめぐり合えると思います。
応援よろしくお願いします。



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おかげさまで、前日37位でした。

最初の目標である50位を達成しました!
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みなさんは物件情報をどこから手に入れていますか?

ときどき不動産投資仲間からお話を頂くことがあります。
普段から自分のほしい物件を周りに話していると、教えてくださることがあります。

メインは僕の場合インターネットと不動産屋さんです。
いくつか不動産の検索サイトがあるので、新しい物件が掲載されていないか巡回します。
そして不動産屋さんが時々面白い物件を教えてくださります。
まだ販売図面も作っていないような物件を教えていただけると、嬉しくなってしまいます。

今日は新聞を見てみました。
新聞から物件を見つける方法を教えていただいたので、そのとおりやってみました。
気になる物件が2つ見つかったので、販売図面を送っていただきました。
新聞の三行広告の書き方は面白いですね。
「バ」は、おそらくバス停からの距離でしょう。
「早勝」は、たぶん早い者勝ちという意味。
なぞなぞみたい。笑



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おかげさまで、前日35位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報
今日は遠方の物件の資料請求をしました。
遠方のため一般的な金融機関からの融資は期待せず、現金買いか現金決済後に国金からの融資を受ける形で狙えそうなものを探しました。
業者さんとお話し、売主さんのスタンスを聞くのが面白いのです。


?戸建400

ずいぶん前から出ている。
こういう物件は売主さんがしびれを切らしている可能性あり。
戸建は動きが少ないので、長期間売れ残っていることが多い。


?アパート600

超ボロいらしい。
業者さんは貸すのは無理だから辞めておけと言っているが、そう言われると燃える。
売主さんが高齢のため、現金に換えてしまいたいらしい。
高齢を理由に売りに出す人は多い。


?戸建600

去年の秋に700から値引きした。
隣家との権利関係が絡むので敬遠されがちだが、こういうこんがらがった物件は好き。


?戸建520

売主さんは遠方で他にもいくつか物件を持っている。
前面道路との高位差の問題で、再建築の際の手続きが複雑。
売主さんはこの物件が売れにくいことを良く理解しており、また金額も売主さんにとっては取るに足らないものなので、値が付けば幾らでも良いらしい。
こういう売主さんは好き。


これらの物件は、賃貸の用に供するための修繕費の見積りを誤るとドツボにはまります。
修繕費と土地値よりどれだけ安く買えるかのバランスだと思います。

僕は修繕の見積りが下手なので今の段階では向いていないのかもしれませんが、こういう物件に ときめいてしまう性分なので仕方ありません。
また僕のようなプータローは、がっつり修繕しないといけない物件を手がけるなどして、ボケ防止に励むべきでしょう。


自宅から300kmくらいの地域ですが、この辺りにも一つ持っていると面白そうだと思っています。
地域的な基準はクルマで片道3時間です。

一番遠い物件は長野県で、300km。
次は静岡県で、100kmくらいです。

自主管理ですが手が掛からないので不自由はありません。
大家さん仲間や信頼できる業者さんが現地にいることも心強いです。
海外不動産を持たれている方からしたら、ちっぽけな話ですね。



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ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ
(2007/06/15)
加藤 ひろゆき

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この本を読みました。


融資は極力使わずにとにかく安く物件を取得し、コストをかけずにリフォームして貸し出す。
この投資手法は合う人と合わない人がいます。

僕の場合は最初にこの方法を使いました。
いまは融資を極力使う方針です。
しばらくしたら、元の方針に戻すと思います。


安く物件を仕入れることは今も変わりませんが、最初の頃は学生だったこともあり時間があったため、なるべく「労働力投入」をしていました。
「くだらない生活」にも命が吹き込まれます。
業者さんに頼まないとできないこと以外は、自力でリフォームをしました。


また著者と同じように、現在は全ての物件を自分で管理しています。
外注してしまうと、自分で問題を解決する機会が少なくなってしまいます。
問題解決が好きだし、管理の実力が付くまでは勉強の為に管理を外注することはしません。

勇気付けられる一冊でした。

まだ読まれていないかたで読んでみたいかたにはお貸しします。



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最初の目標であるブログランキング50位を達成しました!!
うれし~♪♪

皆さんのご協力のおかげです。
ありがとうございます。

いまは少し下がって45位になっているようです。
↓ここで現在の順位を確認できます。

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疲労が蓄積しているようなので、今日は自宅でゆっくり過ごそうと思っていたのですが、
うずうずしてきてしまって、結局物件の調査に繰り出してしまいました。笑
もう病気ですね。


今日見た物件は面白かった。
良い立地なのですが、全空。
情報が2ルートからきているのですが、どちらの業者さんも「変な売主さん」と言っています。
興味が湧きます。
まだ会わぬ売主さんに親近感を覚えます。笑

残置物が大量にあるし、来訪者へのメッセージが張り出されていて、おそらく近所では有名な物件なのではないでしょうか。
残置物は気になりません。
もっとひどい状況を強制執行で処理したことがあるので。

こういう物件は化ける可能性を大いに秘めています。
ニヤニヤしてしまいます。

話が進むことになったら、ここで報告させていただきますね!



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FAXを送ったのに届いていないというので、今日はコンビニから送ってみました。
そしたら届きました。
自宅のFAXは壊れているのかなあ。汗

コンビニで不動産も買える時代。笑
いや、まだ買えてないか。


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K市の3037.5(半端な値)の物件に指値を入れました。
1900!
どーん!!

売主さん、笑ってました。
とんでもないプライシングで、ごめんなさい!


いくらで売りに出しているかとか、いくらで売りたいかとか、いくらなら売ってくれるかとか、
そういうことは気にしません。

自分で自分なりの価値を算定するだけ。
孤独な仕事です。



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あと少しで目標の50位です。
頑張ってお役に立てる体験談を書いていきますので、応援宜しくお願いします!!

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今日見てきた物件は1Fと2Fが店舗で、その上に居住部分がある建物です。
偶然にも、むかし僕が店を出そうとして断念した辺りでした。

断念した理由は賃料が高いから。
そして賃料の低い場所に出店し、失敗しました。

賃料の低い場所は人通りが少なく、また通り道からは見えにくい場所でした。
この失敗から、僕は賃料の意味を知りました。

賃料は、占有できる面積の対価だけではないということ。
賃料には、広告料やブランドを育成する期間、利便性の価値が含まれていること。
そして立地には提供するサービスの価値の見せ方を左右する力があること。


資金調達に成功し、出店場所も確保し、設備を導入し、人を置いて、
そしてそのビジネスは失敗しました。

出資者は自分を含めて4名。
投資家に頭を下げました。
またビジネスを創めるときには声を掛けてほしいと言ってくださりました。

店舗の賃貸人には、予想通り失敗したと言われました。

そのときの設備であるパソコンで、いまこの記事を書いています。

その事業で関連した人のうちの幾人かは、いまでも交流があります。


たくさんの人の協力があって、僕は失敗に向けての行動を実行することができました。
たくさんの失敗をして、たくさん学びました。
中には上手くいったものもありますが、周りの人や運に助けられた面もあったと思います。

これからもたくさんの挑戦をし、たくさんの失敗をする自信があります。
そして学びます。


そういった成長過程のスパイラルを登っていくこと以外に、人生において何の楽しみがあるだろうかと考えることがあります。
僕の場合は、自分の心の奥から聞こえてくる声に正直になると、そうなります。


…お役に立てない体験談を書いてしましました。笑



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旅行先で不動産屋さんから連絡がありました。

http://etcashflow.blog10.fc2.com/blog-entry-30.html

この物件ですが、

売り出し価格 8280万円

?買い付け 7500万円 …NG
?買い付け 7800万円 …融資待ち
?買い付け 7300万円 ←これが僕

という状況でした。

?の買主さんの融資が流れ、かつ?の買主さんの時と売主さんの状況が変わっていることが僕が買える条件でした。

不動産屋さんからの連絡内容としては、?の買主さんに融資がついたということでした。
残念ながらこの物件とはご縁が有りませんでしたが、7800万円でも良い物件だと思うので、?の買主さんは良かったなあと思いました。


頑張って探せば、きっと良い物件にめぐり合えると信じています。
僕が以前物件取得をしていた時期に見習い励みにしていたNSXさんは、良い物件が流れてしまった後に本当に良い物件とめぐり合えると仰っていました。
早く皆さんの参考になるような素敵な取引をしたいです。


明日は別の物件に買い付けを入れます。
それから任意売却の情報が入ったので、こちらも進めていきます。



↓あと少しで50位。応援クリック、お願いします!


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投資家けーちゃんのメルマガより無断転用。謝

------

100万円しかないのでフルローンと、1千万円あるけど敢えてフルローンという場合では、全く意味が違います。

自己資金100万円の方は、お金を貯めてないのがダメなのではなく、世に出回ってる甘い言葉だけを取り込んでしまって、様々なリスクを想定できていないという意味で、投資をする段階にない、ということです。

------

…名言です。

突き詰めると、あなたは破産する覚悟がありますか?
ということになります。
突き詰めすぎですが。笑


大家さんに限らず、融資を利用している人は多いです。
融資を受けている以上、将来のたくさんのシナリオの中に破産という道は必ず存在します。
確率が小さいとかの問題ではなく、そういう可能性を認知して、それに向き合っているかどうかです。

100万円しかない人がフルローンはNG。
だからといって1千万円あればフルローンOKということにもなりませんよね。
別の側面で言えば1万円借りただけでも破産することはできるのです。


借金していなくても同じですよ。
商取引上・生活上での偶発債務について、その履行ができなければ破産です。
雨漏りで賃借人の家財に被害があれば損害賠償です。
交通事故を起こしても損害賠償。
破産のリスクから逃れることはできません。


僕は破産しても再起する自信があるので、普通の人よりもたくさんの借金をして、普通の人よりも損害賠償請求を受ける可能性の大きい不動産賃貸業に取り組んでいます。
もちろん借りた金を返すのは当たり前。
人間なら約束は守りましょう。
でも真面目に約束を守ろうとしても、どうしても不可抗力は有りえます。
だから誰でも事業を始める前・借金をする前に覚悟しなくてはいけないんです。


資産を増やす努力をされている方は、世界中にたくさんいます。
願わくば、その方々が同時に
・その資産の管理能力
・その資産を失っても回復させる自信
をも増やされることを。

僕は上記2つの限界が、自分の最適な資産規模だと考えています。
それを超えると不幸せになります。


僕も含めて僕が知っている大家さんのうちの幾人かは、将来破産するでしょう。
資産状況がどうだとか経営手法がどうだとかではなく、「そういうものだから」。

でも安心してください。

破産しても食事をとれます。
破産しても人を愛することはできます。
破産しても青空を見上げられます。
破産しても仕事を通じて社会の役に立つことができます。
破産しても選挙に行けます。
破産しても本を読めます。
破産しても美しい音楽で心を潤すことができます。
破産しても友は側に居てくれます。
破産しても次の世代に知恵を伝えることができます。


そう考えると、破産って別にどうでも良いことでしょ? 人生の大切な要素については。
どうでも良いっていう言い方は良くないかもしれませんけど。
約束を守れなかった相手や迷惑をかけてしまった人には、ゆっくり償えば良いわけです。
それまでに培った能力で同じ事業を再起しても良いのです。




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おかげさまで、前日74位でした。

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DATE: CATEGORY:勉強
大家塾てふ集ひに行ける。
いとをかし。


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よく分からないけど、エコな家を見学。
楽天の三木谷さん的な方の解説を聞きました。


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スーパー大家さんの物件。


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スーパー大家さんの物件。(以降コピペ)


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スーパー大家さんの物件。
窓枠にレンガを張ってオシャレにグレードアップ。
これが無いとノッペリした感じになる。


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スーパー大家さんの物件。
ブリック模様という塗装がしてあって、これは是非とも真似したい。
マスキングをしてタイル張りのように見せる方法だそうです。
手間はかかるが、授業中の暇つぶしでノートに書くのに最適。


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スーパー大家さんの物件。
戸建風デュープレックス。


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戸建がいっぱい。
贅沢な建て方。


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キッチンがいっぱい。 ←他に書くこと無いのか!


大家塾のみなさん、今日は大変お世話になりました。
上にはあのように書いていますが、勉強になりました。

集まりとしての雰囲気が良いです。
みなさんディープなので、僕も難なく溶け込めそうです。

結構このブログを読んでくださっている方がいて励みになりました。

今後とも宜しくお願いします☆



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DATE: CATEGORY:資金調達
今日は取引銀行さんと、今後の方針のお話をしました。


・融資対象エリアの確認

静岡の銀行ですが、居住地である愛知県も全域カバーしているそうです。


・返済期間の基準

最長30年。
物件の構造にもよるが、ケースバイケース。
(どうも修繕の具合や防火性を考慮するみたい)


・評価方法

積算だと路線価ベースの7掛け。
商業地であれば収益還元もok。
近隣の売買事例も見るそうです。


この銀行さんは融資シェアが最も太いので、今後もお付き合いさせていただきたいと思っています。
ローンセンターのセンター長だったHさんからは、1.5億円くらいまで貸したいと言っていただいています。
Hさんは有名人で、某地方の不動産業者とお話をしていると時々話しが出てきます。

えのっち 「Hさんは、あの不思議な髪型が印象的ですよね!」
不動産屋さん 「なんか乗ってるよね!」

Hさんは一度会っただけで覚えてもらえるから羨ましいなあ。
Hさんの知らないところで、つかみはオッケー♪
いやいやチャンスの前髪とは違って、絶対につかんじゃいけないぞ。


…あまり面白く書いて期限の利益を剥奪されても困るので、このくらいでご勘弁を。

その銀行の「不動産部長」(そんな部は無いけど)と外部から言われるくらいのお方です。
自分の仕事をそこまで極めるのって素敵ですよね! ←今さらフォロー


今日は予定がキャンセルになったため、自宅で内勤をしていました。
新築の業者さんと打ち合わせをしたのですが、このまえ提供した資料の中に印紙が混入していたことを教えてくれました。
そういえばあの時、切手と一緒にワサワサと触ったなあ。
良心的な方です。
場合によっては「これで一つ安く建ててくれよ」みたいな意味にも取れそうです。笑





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DATE: CATEGORY:物件情報
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写真が下手でごめんなさい。
今日調査した物件です。

もうへとへと。
現地調査は3件が丁度良いと思いました。


やはり現地に行かないと分からないことが多いです。
物件の写真を撮っていたら、下校途中の小学生に「のぞき?」と言われました。笑
はい、のぞきです。f(^-^)

そして壁フェチです。
壁は絶対にオサワリします♪

さらにコーキングフェチです。
指でツンツンします♪


君たちも大人になったら分かるよ。 ←分かんねーよ!





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DATE: CATEGORY:物件情報
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愛知県T市
土地 523.12?
建物 平成4年 鉄骨造 3階建て

2番買い付けです。
以前NGだった金額より下で指値。
売主さんの状況が変わっていたら通るかもしれません。


厳しいなあ~

怖いなあ~

早く結末を見たいなあ~


最後の指値から2年近く経っています。
その時は断わるような金額で指値をして、それで応じてもらえればラッキーくらいに構えていました。
結果としてよい取引をさせていただきました。
そういう「欲しさ」に対しての余裕が無いと、変なことになっちゃうんだろうなあ。


浮気な性格の僕は、次のターゲットと次の次のターゲットを物色中です。w

だから彼女に「節操がない」と言われるのかなあ。汗



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DATE: CATEGORY:勉強


昨日の記事へのコメントで、面白いテーマをいただきました。

>消費税還付は結局払わなければいけないものを先延ばししているだけとおっしゃる方もいる
>もし結局払わなければならないなら、それほど一生懸命に取り組む必要性はあるのだろうか


昨日の記事に書いたとおり、消費税の還付は基本的に免税事業者であるからこそ利用する意味のあるスキームだと思います。
消費税の還付を受けるためには、免税事業者の場合は消費税課税事業者選択届出書を提出する必要があり、消費税課税事業者選択不適用届出書を提出した翌事業年度から免税事業者に戻ることができます。

課税事業者選択は継続適用が必要な期間が2年だけというところがポイントです。
この期間の課税売上高に対する消費税額だけは負担する必要があります。
その後に免税事業者になれるならば、なんと言うか…「もらい逃げ」ができます。


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もし3期目に課税事業者となるならば、「納税の先延ばし」であると思います。
ただ納税の先延ばしであったとしても、メリットはあります。
先払いしたからといって税額を割り引いてもらえるわけではないからです。
だったら課税の繰り延べをフルに利用して、浮いた資金を運用した方が有利です。


これは減価償却にも同じことが言えます。
法人税法では、減価償却費は限度額内で任意に計上できます。
限度額が100円なら、100円でも0円でも良いのです。

100円とする → 今の税金を減らして将来の税金を増やす

0円とする  →  今の税金を増やして将来の税金を減らす

一般に申告時には限度いっぱいの償却費を計上します。
同じ税額であれば、今よりも将来に納税したほうが有利だからです。

このような理由から、みなさんは消費税の還付を一生懸命に取り組まれるのだと思います。


オマケ☆

ということは…
不動産賃貸業に限らず、
・課税事業者に該当しない程度に分社する
とか
・個人事業で始めて、3年目から法人(消費税法上の新設法人に該当しない法人)にする
とか、いろいろ工夫できますよね。

むふふ。 ←!




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DATE: CATEGORY:ブログ紹介
takaさんの日記から無断借用!(謝)w
デザイナーtakaの不動産投資日記

ここに消費税の還付について書かれた記事があります。
消費税の還付は、税務調査の理由No1です。
消費税法は比較的新しい法律なので、試験組の先生のうち、昔に税理士になった先生は細かいことまで知らないケースがあります。


1.「トヨタは消費税は全く払っていないはず」

2.「消費税還付は結局払わなければいけないものを先延ばししているだけとおっしゃる方もいる」(コメント)


という記載があり、興味を持ちました。

そして、いま思いつきました!


1.
前職でのお客さんにもあったケースですが、輸出取引は消費税の課税対象取引なのですが、税率が0%(いわゆる免税取引)になります。
トヨタは課税事業者ですが、おそらく消費税の課税標準にかかる消費税額に比べて仕入税額控除の方が多く、消費税が納付ではなく還付になっているのではないかと思います。


2.
途中から消費税課税事業者選択不適用届出書を提出することにより、「結局払わなければならないもの」が払わなくて済むというカラクリです。
資産売却時・課税売上の収益時の課税売上高が免税点を超えない事業者であることが条件になるかと思います。


これは消費税の課税システムの抜け穴であり、消費税法には時々あります。
所得税法・法人税法は完成度が高く、相続税法・消費税法はまだまだ締め付けが緩いと感じます。
消費税率が上がるとこれらの抜け穴も課税庁は無視していられなくなり、法律が細かくなっていくと思われます。


早く以前勉強したことを生かせるようになりたい!



takaさんの日記で、最近のオススメは

駐車場の賃料と土地の値段

この記事。
切り口が面白い。
不動産の価格を決める際の原則「最有効使用」を無視して、駐車場としての活用からの観点で地価を分析しています。




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DATE: CATEGORY:物件情報
今日は早朝から物件の現地調査のため、方々を走り回ってきました。
物件を見て回るのも時間が掛かりますが、家で資料を集めたり分析をする時間も結構掛かります。

一つの物件の現地調査をするのに1時間もかかってしまうのは、手際が悪いからでしょうか。
納得のいくまで調べようとすると、すんごく時間がかかる。(>_<)

でも大きな金額の買い物だから、慎重に検討しないとね。
決めたらその後の行動は素早く!


FAXで送ってもらう資料だけでは、全然物件のことが分かりません。
現地に行ってみて、予想に反して良かったり悪かったり…。

ということは、資料上でNGの物件も現地に見にいく価値あり!?
今のところは時間に余裕が無いので、資料上で芽の出そうなものしか見に行っていませんが。


業者さんとの遣り取りの時間も増えてきました。
努力を続けているので、そのうち良いご縁があると思います。

もしかしたら、明日は今年初の買付申込を入れるかも知れません。




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DATE: CATEGORY:勉強

不動産賃貸業の先輩にお会いしてきました。
なんともエネルギーレベルの高い方で、嵐のように話が止まりません。笑

かれこれ業歴が14年だそうで、10棟を超える物件数です。
すべてこの方がテナントからの連絡を受けているそうです。
不動産保有会社の立派なパンフレットをくださりました。


次の事業の為にポートフォリオの組み換えをお考えで、今回はその流れで物件のお話をいただいたのです。
目的の不動産以外にも長期保有をお考えの物件も見させていただきました。

細かい物件は面倒になってくるのでしょうね。
僕はどの物件にも愛着があるので、出来る限り保有し続けたいと考えています。


よく勉強しているし努力されています。
見習います。

今は昼と夜のダブルワーク時代よりも仕事をしていますが、まだまだ努力する余地があると思うので、頭を使おうと思います。



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DATE: CATEGORY:物件情報

近ごろは日中は物件の現地調査をして、朝と日が沈んでからは資料の請求と物件の分析をしています。
もっともっと時間がほしい!
勤め人の方はもっと大変な中で努力されているんですよね。
僕も頑張らなくっちゃ。


物件の現地調査をしていると、周辺の物件が気になりません?
「このボロ物件をリノベしたら、断然魅力的になるだろうなあ」とか、「なんでこんな建て方をしているんだろう」とか。

あと物件を売るために、入居者募集をストップさせている大家さんって居るんですね。
古い物件は更地にするしかないと思っているのでしょうか。
興味深いです。


帰ってから業者さんと話をしていたら面白い物件を紹介してくださいました。
昭和食堂(東海地方を中心とした飲食店チェーン)の本社ビルです。

売却理由を聞いたり登記簿を見たりして、この会社の内部事情がわかってくると面白いです。
この会社は売却後もテナントとして残るそうですので、ビルを持ってみたい人が居ましたらご連絡ください。
ご紹介します。
1億しません。



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DATE: CATEGORY:物件情報
いつもの大工さんに誘われて、新築の戸建賃貸物件を見学してきました。
50坪強の一般的な分譲住宅地に、メゾネットタイプ2室が建っていました。

建物と外構だけで表面利回りが12%程度です。
オーナーさんとも話ができましたが、あんまり儲ける気が無いようです。
他にアパートもお持ちのようで、余裕があるみたいです。


上物だけで12%といっても、水周りやフローリングなどは良いものを使っています。
また正面はベランダなどがあり、塗装の時に足場を組む必要がありません。
残りの3面は何だか難しい名前の素材を使っていて、メンテナンス頻度が少なくて良いそうです。

だから賃貸用レベルの仕様で立てたとしたら、もっと収益性は上がると思われます。
大工さんに言わせると、細かいところは造りが荒いが建築費用は安いとのことです。


僕もゆくゆくは新築を建設すると思うので、いまからアンテナをはっておかないといけないのですが、色んなやり方があるんだなあと思いました。
新築を建てて永く保有するのであれば、先々のメンテナンスも考えた造りにしたいところです。
みなさんそれぞれに色々なアイディアを実践されているので、勉強になります。
そういったノウハウの蓄積がある業者さんとのつながりは、大きな価値を秘めているでしょうね。

アンケートを書いて、図書券をいただきました。
ちょっとラッキー♪




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DATE: CATEGORY:資金調達
僕が手がけた最初の物件は、競売による取得でした。
その手の業者でなければ、特に初めての個人が競売によって物件を取得するには、融資が利用できないのが定説です。

僕はこのとき、ダメ元で金融機関にあたりました。
少額であっても、厳しい条件(償還期間・利率)でも、「融資取引の実績を作る」ということが、レバレッジを効かせて事業を拡大していく手法には重要だからです。

しかし検討してくれた金融機関もNOという回答でした。
それでも何とかできないかと、融資担当者に色々な提案をしました。
いろいろ提案しても、「それはできません」の繰り返しでしたが、途中から先方も「どうやったらできるか」と考えてくれるようになりました。


粘った甲斐があって、最終的には金融機関にとってリスクの無いスキームとなりました。

1.定期預金を組む
2.定期を担保に融資(預金拘束)
3.融資後、抵当権設定と同時に預金拘束を解除

つまり競売物件に抵当権を設定する前に、金融機関は預金によって債権を保全できるということです。


後から考えれば、理論上は可能なスキームです。
でもこれを実際に利用できたのは、融資担当者の協力があったからこそです。
普通だったら「できません」で終わりでしょう。

事業は周囲の協力がないと、遠回りが多くなります。
熱意を伝えることだと思います。




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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
不良入居者1の続き。

滞納については経験が無いのでなんとも分かりませんが、似たような経験は積んでいるので何とかなると思っています。(甘い?)
家賃を払う払わないは、借金を返済する返済しないの問題に似ています。
債権回収の経験が生かせるんじゃないかと思います。

払うかどうかは、2つの要因があります。

1.能力
2.意思

払うお金があって(能力)、それを払おうとする(意思)から払う。


能力についてはそれぞれに事情があるので、直接僕らがコントロールすることはできません。
(マグロ漁船とかソープを紹介するのは、とりあえず考えません。笑)
意思については、債権者の能力次第です。

債務者は生きているわけですから、寝て・食べて・暖をとっているわけです。
払いたいものには払っているんです。
家賃の滞納は、債務者にとって家賃の優先順位が低いから発生するのです。


滞納に陥る債務者は綿密に計画を立てて計算していません。
気分で生きています。
だから出来ることがあります。

それは他よりも家賃の支払いを優先したくなるように導くことです。
方法は大別すると飴と鞭。

僕はまず飴でいきます。
共感して信じる。
これはどんなことにも大切だと思います。

飴でダメなら、その先の段階に進んでいきます。


最後は法的措置になってしまいます。
債務名義をとって強制執行するまで、時間と労力が半端なく掛かります。
裁判所に何度も足を運ぶことになるので、時間もコストも掛かります。
一通りやったことがありますが、できることなら法的手段は使わずに話し合いで解決する方が良いと思います。


現状では、不動産業者を除く全ての賃借人に連帯保証人を付けてもらっています。
保全レベルは高いと思います。

緩い条件で募集した場合や、低い賃料帯での賃借人は事故率が高いと聞きます。
これは仕方ないですね。

フリーターとかは怖いです。
まだ生活保護の方のほうがマシです。

地域によっては直接家賃を大家に渡さず、生活保護の方に一旦渡してそこから大家に支払う所もあります。
こういうのは怖いです。

そういう階層について、良い保全の方法があれば、これからマーケットは大きくなっていくでしょうから面白そうです。

賃貸借契約を結ぶときは、他人にカネを貸すつもりでやっています。
場合によっては元本以上に穴が開きますので。



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おかげさまで、前日83位でした。
80位くらいに抵抗線がある気がします。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
せくすいさんのコメントをきっかけとして、記事を書かせていただきます。m(_ _)m


家賃の滞納や周囲からの苦情などを発生させる賃借人って困りますよね。
これを不良入居者と言います。

僕は不良入居者は一定確率で発生するものと心得ているので、不良化したらあとは頑張って問題解決します。
もちろん精神的には疲れますけど。苦笑
営業の仕事を頑張っていたときと同じ思考ですが、数をこなせば たくさんのNOの中に紛れてYESを得られます。
どんどんこなして、一番の人よりもちょっとだけ多く努力するだけです。
そうすれば一番になれます。


僕のような小規模の経営でも、不良入居者との遭遇はあります。
「ペットの鳴き声がうるさい」
「ゴミの出し方がなってない」
「町内会に出てこない」
「ベランダから異臭がする」
……

こういう苦情連絡を受けると、どうやって解決しようとワクワクしてしまいます。
(ちょっと変人です。)

どんな苦情でも、対処法は似たようなものです。
苦情を言ってくる人の話を充分聞いて、謝って、同感して、さらに聞いて、ちょっと冗談を言ったりして和ませて、すぐに対処する旨を伝えて、「また何かありましたら、お気軽にご連絡ください。」と言う。
怒っている女性の扱いと同じです。笑
そして不良入居者に連絡を取り、ここでも苦情を言ってくる人に対するのと同じような話をします。
第一段階は優しく。

最初は大家がどういう人物か分からないという恐怖を持っているので、まずは僕のことを知ってもらうこと。
そしてこちらも相手の話を理解し共感すること。
これだけでも随分違うと思います。
苦情を言うのも勇気が要りますし、行動力が必要です。
ありがたいことです。


不良入居者2へ続く。




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おかげさまで、前日82位でした。

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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
熟練の大家さんは、空室をどのように考えているのでしょうか。
規模が大きくなると、「8割入っていれば良いや」みたいな感覚になるのでしょうか。
あるいはそこまでの規模になった大家さんは、何が何でも満室にこだわった結果、規模を成長させられたのでしょうか。

これは将来分かることなのでヨシとして、じゃあ理屈で考えてどうするのが一番良いのか。


単純に言えば「空室は勿体ない」。
なぜなら、賃料の取り損ないは後からどうにもできないから。
空室として経過してしまった時間は、未来永劫戻ってくることは無いから。

入居率のコントロールの為にいじれるパラメータが、家賃の金額しかないとしたら、満室にするには賃料を下げるしかありません。
賃料を下げて満室にするのが有利か、賃料を維持して空室を受け入れるかというジレンマがあります。
不動産賃貸業の収益の基本は家賃で、家賃は賃料単価と入居率の積です。
だから賃料だけにこだわっても入居率だけにこだわっても不十分で、両方を見ないといけません。

賃料と入居率の無差別曲線がカーブを描くとすれば、きっと収益の極大値をもたらす最適の賃料とともに最適の空室率があるはずです。
満室は賃料単価を考えると、空室があるのと同じことということになります。

これは考え方がマクロスコーピックすぎるので、実践的ではないです。汗
自分の物件保有状況や財務状況、季節、入居者募集の瞬間の周囲の募集状況、賃借人の需要、賃借人のそのときの気分など、考慮すべき要素が多すぎます。


こんなことをウダウダずーっと考えていて、目的地を通り越して運転し続けてしまうことが何度もありました。笑
なので、もう難しいことは考えないことにしました! いぇぃいぇーい! \(^o^)/


ここのところは、妥協せず適正な賃料を提示して、募集をお願いする不動産屋さんに頑張っていただくことに集中しています。

・不動産屋さんが募集のチラシを作りやすいように、こちらから資料を豊富に提供する
・気持ちよく接する(自分を不動産屋さんに営業する)
・お礼を弾む

まだ試行錯誤の段階ですが、そのうち自分のスタイルが確立できると思います。



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おかげさまで、前日81位でした。

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DATE: CATEGORY:勉強

「不動産投資を始める前に読む本」という本を読んでいます。
先月知り合った不動産投資家の方からのプレゼントです。

その方は、13年前から不動産賃貸業をされていて、いまではサラリーマンを辞められて専業で取り組んでおられます。
13年前といえばバブルが崩壊し、不良債権の問題で日本中が先行きに悲観的だった頃です。
お話を伺うと、やはり怖かったと仰っていました。
でも自分で考えて実践されたからこそ、今の実績に繋がっているのでしょうね。

僕は本が好きなのですが、勤め人時代は宅建の勉強や税法の勉強をしていたりダブルワークだったりで、本を読む時間を作れませんでした。
今は時間が自由になるので、本を読む時間をとりたいです。

今年は6年ぶりに「7つの習慣」に挑戦しようと考えています。
あと吉田兼好も中学生ぶり?に読みたいです。
仕事に関連した本は、膨大に読むでしょうね。


さて表題の本の内容ですが、論理的に書かれているので説得力があります。
でもその論理には穴が多い。
筆者も承知だとは思いますが、読者によっては鵜呑みにしちゃうかも。

あと筆者は土地が欲しいんですね。
「賃貸収益によって○年で借金のない土地が手に入る」という趣旨の記述が多いです。

投資家にとって土地は道具でしかありませんが、道具の中でも知恵のある人にとっては土地は有用な道具です。
・盗まれない
・減らない
というのも大きな特徴ですが、
・複数の物権を同時使用できる(環境が整っている)
というのが魅力ですね。

所有者は占有権を与えて家賃を得ることができます。
また所有者は抵当権や根抵当権を設定して資金調達をすることができます。
同時に何通りも利用できます。
ここが土地(というか不動産)のすごいところ。

理論上は不動産じゃなくてもできるんですけど、そのための環境が整っていません。
珍しいケースでいうと、ソフトバンクグループが資金調達するために、ADSLモデムの賃貸収益を担保に資金調達したことでしょうか。
モデムを所有し、レンタルしつつお金を借りる。
これを動産でやってのけた孫さんはすごい。


すっごい話がそれましたけど、勉強になる本であることは間違いないです。
不動産投資を始めてからでも読む価値はあります。
あと、ときどき筆者の気さくな人柄が垣間見れて、好感が持てます。


オススメの本があったら教えてくださいね!



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DATE: CATEGORY:未分類

今日も先日の物件を見てきました。
蘇らせるにはどうすれば良いか、という視点で。

これから価格を決めるわけですが、スーパーで値段の決まった野菜を買う日本人は、毎日市場で交渉して野菜を買う一般の地球人(?)にくらべて、「値付け」に慣れていませんよね。


値付けの一つの側面は、「自分の意見を持つ」ということです。
自分がそれだけの価値が有ると思える金額を決めて、相手がそれに応じれば取引成立です。
その金額は世間一般と同じである必要はありません。
他人にとって価値が無いものでも、自分だけには価値があるということは間々あります。

自分なりに理論立ててプライシングしても、これで本当に良いのだろうかといつも悩みます。
今日父と話したのですが、「不動産は間違っていることに気付くのが何十年も先で、しかも金額のオーダーが大きい。パチンコよりもタチが悪い。」ということで意見が一致しました。笑
パチンコだったら負けていることに、遅くともその日のうちに気付くことができますからね。


買えても買えなくても苦しい不動産投資。
でもこの苦しさが良いんだなあ。

明日も情報収集を続けます。



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DATE: CATEGORY:未分類

労働による収入と不労所得の比較は難しいものです。

不労所得とは、働かずに得られる収入のことで、「所有していること」や「地位」によってもたらされる収入です。
よくある勘違いは、株式取引のうちデイトレードなどのように時間がかかる方法で得られる収入を不労所得と認識していること。
株から得られる収入は、その投資手法によって労働収入と不労所得とに分かれます。

そういう意味では究極的には不労所得など存在しないので、そこは割り切って「ほとんど手間が掛からず得られる収入」を不労所得として考えましょう。


生活費を超える不労所得があれば、労働をする必要はなくなります。
だから「どうしても働かなくてはならない」というプレッシャーが無いので、活き活き&のびのびと仕事をすることができます。
また自分のみに何かが起こったとき、例えば病気や怪我で仕事ができなくなっても、家族を養うことができます。

このような状態を目指して、ビジネスをシステム化したり投資をする人が増えてきました。
だいたい第一段階の目標は、「今の給与収入を不労所得が超えること」でしょうか。
目標なんて何でも良いんですけど、給与所得者に欠落している考え方が「不労所得の質」です。

給与と他の収入では、金額だけで比較することはできません。
給与の特徴は、
・定期的な収入であること
・変動が少ないこと
・法的に強く保護されていること
などですが、不労所得の多くはこのような特徴を持っていません。

株の配当であれば、その会社の業績によっては去年と同じだけの配当を今年も得られるとは限りません。
利子であれば、市中の金利動向によって不労所得の金額が左右されてしまいます。
そして株にも預金にも言えることですが、元本部分のデフォルトリスクも加味した利回りを用いて評価する必要があります。
事業を所有するとなるともっと大変です。

我々不動産賃貸業者はどうでしょうか。
仮に全ての業務を外注したとして、今の収入が来年もあるのかどうか。
とても不安定です。
加えてこの国の建物賃貸借契約は、賃借人に有利な仕組みになっています。

労働収入には労働収入の特徴があり、不労所得には不労所得の特徴があります。
両者は異質のものなので、単純に金額だけで比較できません。


僕の理想は両方あることです。
自分の身に何かあっても家族を不安にさせない不労所得と、自分がダイレクトに社会の役に立っている・自分の能力を生かせている・自分が成長していると感じられる労働収入。

不労所得が充分にあっても、毎日ボーっとしていたりストレスがない生活は詰まんないです。



それと話はそれますが、労働収入を得るにはお金が掛かります。
飲みに行ったりスーツを買ったり通勤したり…。
あとストレスが多いと無駄遣いをしがちです。
意外とリタイアすると支出が減るものなんですよね。

昼の仕事と夜の仕事を掛け持ちしていた時も、全然お金は使わなかったなあ。
使ってる時間が無かった。


むかし母に「○時から○時までは税金の為に働いていて、○時から○時までは交通費の為に働いている計算になるよ。残りが自分の分だね」と教えてあげたことがあります。
めっちゃ凹んでました。笑
色んな意味で労働収入は抵抗が大きいんです。



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