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DATE: CATEGORY:物件情報

物件情報が出たので、新たな方法を使って調査してきました。
といっても久しぶりなため、現地調査をしてもよく分からないというのが正直な感想です。

こんなことじゃダメだなあ。
すぐに買付を入れられるように、いつも印鑑とキャッシュカードを持ち歩いているのですが、それ以前の問題のような気がします。
物件の近所に住んでいるお婆さんと、ほのぼのとした話ができたのは良かったかな。
需要の高い地域ですが、現在の入居者の属性は悪そうです。

感覚を取り戻すため、たくさんの物件を見ようと思います!




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おかげさまで、前日91位でした。

まずは50位を目指しています!
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DATE: CATEGORY:未分類
先週末のセミナーは素晴らしいものでした。

次の日、前から注目していた東京の不動産屋さんを訪ねました。

その後、山梨へ移動し、旅費を稼ぐため数日間ホストクラブでお仕事。
ナンバー1のバースデーイベントだったので、たくさんシャンパンが出ました。
久しぶりにお会いするお客さんたちが「元気だった?」って言ってくれて嬉しかったな~♪

時間が無いので、メール&ブログチェックは明日にしよっと。
あーでも明日は物件の調査に出かけるかもしれません。

しばらく時間がタイトですが、頑張りまーす!


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おかげさまで、前日85位でした。

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DATE: CATEGORY:勉強

http://www.nyu-mon.net/manabi9.html
こういうセミナーに出るのは久しぶりです。
奮発しました。


【 第1部 】

2008年の高利回り物件はこうして見つける!
NSXアパート経営 スーパー購入術
地価の半額で買える収益物件を探す方法
○ネット検索で高利回り物件を見つける秘訣
○進化した情報入手方法
○現地へ行く前に必ずやる作業

現地で物件を見極める方法
○蘇るボロ物件を判断する4つのポイント
○簡単で効率的なエリア調査
○物件タイプ別の見極め基準

安く買って、高く貸すNSX流のノウハウ
○指し値交渉の最重要ポイント
○物件価値向上の必須アイテム
○管理会社とスーパーチームを組む!

【 第2部 】

資産3億、家賃月収300万円達成記念セミナー
 利回り11%のアパートを新築し、一瞬で満室にした方法とは?
~  ブログでは書けなかった、花園計画の全貌  ~
物件のイメージ・価値アップ施策
○設計時の工夫
○パンフレット作り、物件に配置
○ホームページを作りある運用方法を
○照明の照らし方
○強固な防犯対策
○格安インターネットの提供
○自販機の設置

内見率アップ施策
○管理会社との契約の工夫
○礼金のとり方の工夫
○募集方法の工夫

その他 施策
○家賃設定(平米家賃と絶対家賃の考え)
○更新を続けさせるための仕掛け(設備・契約方法)
○消費税対策
○償却対策

【 第3部 】

「赤井誠」VS「松田淳」特別対談
2008年不動産市況について
○買って良い物件悪い物件
○どんなリスクが顕在化するのか
○破綻する大家、伸びる大家の違い
○2008年度の不動産投資戦略は
○出来ない理由を探すか、出来る理由を探すか


【日時】 2008年2月23日(土) 
      12:00~16:30 (開場 11:40~)

【場所】 金融財務研究会 日進ビル会議室
     ※地下鉄東西線・日比谷線 茅場町駅 2番出口すぐ  

【料金】 18,900円(税込)


セミナーの内容も楽しみですが、どんな出会いがあるか今からワクワクします。

まだお会いしていない皆さん、よろしくお願いします!



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おかげさまで、前日82位でした。

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DATE: CATEGORY:物件情報

先日のキャッシュフローゲーム会で、同じく不動産を探されている方がいました。
この方をUさんとします。
いつもニコニコした、ナイスガイです。

えのっち「ラブホ良いよ!」
Uさん「…」
えのっち「良いラブホがあるよ、じゃないからね。そんなに簡単にやらせないよ(笑)。ラブホは収益率が良いってこと!」

ラブホは不動産投資というよりも事業を買うという要素が大きいです。
経営者の力量が収益に反映されます。
Uさんは経営の専門家だから、良いんじゃないでしょうか。

僕もUさんも、不動産だけに限らず「事業を買う」ということにも興味を持っています。
苦労も多いでしょうけど楽しそうです。

ここまで色々書きましたが、何を隠そうUさんと僕、この年までラブホに行ったことがありません。(*^o^*)
Uさん「まずはラブホの勉強に行かなきゃね」ニコニコ~
えのっち「だからそんなに簡単にやらせないっつーの!まずはネットで検索して勉強しますよ。」

…俺は高校生か



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前日94位でした。
おかげさまで100位以内に入ることができました♪

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DATE: CATEGORY:資金調達
すっかり有名になった言葉、サブプライムローン。
これ、5年くらい前に利用しようとしたことがあります。

当時キャッシュフローゲーム仲間と一緒に、ハワイの不動産を買おうとしていました。
結果的には買わなかったのですが、買っていたら今ごろ…華やかな生活を送っていたかもしれません。笑

ローンを組むにあたって、債務者の信用が問われるのはどこの国も同じです。
日本では信用情報を金融機関が共有していますが、アメリカにも同じようなものがあります。
「クレジットヒストリー」というものです。

このクレジットヒストリーという信用情報のスコアによって融資条件が変わるので、人によってはスコアリングを意識してハイスコアを維持するために借りたり返したりの実績をわざわざ作る人もいます。
融資利率が下がるのであれば、スコアを上げるための利息は安いのかもしれません。

さてさてクレジットヒストリーの無いマッサラ日本人がアメリカでお金を借りようとした場合、普通の銀行は怖がって貸してくれません。
そこでサブプライムローンの登場です。

僕たち投資家チームの当初の計画では、サブプライムローンを使って物件を取得し、2~3年経ってから一般のローンに借り換えをする予定でした。
2年くらい事故を起こさずにクレジットヒストリーを育てれば、利率の低い一般ローンを利用できるようになるからです。

またアメリカでは物件の評価額は上昇していくものなので、インタレストオンリーといって利息のみの支払いで元金はそのままというタイプのローンにする予定でした。
アメリカの物件は、それでも日本の物件ほどキャッシュフローは出ません。

他にも日本の不動産の常識が、アメリカでは通用しないことは多く有ります。
間取りを寝室とお風呂の数で表すとか、角地は敬遠されるとか、庭が平らかどうかを気にするとか…

世界各地の不動産の常識を調べると、日本でも応用できることが見つかるかもしれません。
いつかは海外にも持ちたいです。



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前日113位でした。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
1月に空いた部屋の入居が早々に決まり、今日から入居なのですがクレームがありました。
どうも汚れがまだ残っていたようです。

ルームクリーニングはしてあったのですが、クリーニングにも限界はあります。
いつもお世話になっている業者さんがちょうど手が空いていたので、さっそく緊急の内装工事をしていただきました。

内装業者さんが入居者さんと話をしたところ、長く住んでくださる方のようです。
つーかーの仲の業者さんが居るということはありがたいことです。
ダメだししてくれる関係なので、信頼し切っています。

不動産賃貸業に限らず、互いの得意分野を提供しあうような「相互依存」の関係を色んな方を持てたら、人生がより充実するだろうなあと思います。



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前日120位でした。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
みなさんご訪問ありがとうございます。


きのう税務署へ行って、確定申告の申告書と各種届出書を提出してきました。
今年度は早い段階で物件取得が進めば、税金の問題が大きくなる見込みです。
家族全体での税負担を軽減すべく、所得分散を図ります。

不動産所得のある人から、その人より税率の低い人に給与を支払うことで、全体での税額が減ります。
提出書類は…

?給与支払事務所開設届出書
事業者が給与を支払う場合に届出が必要です。

?源泉所得税納期特例申請書
給与から天引きする所得税の納期は翌月10日ですが、この届出書を提出すれば上半期を7/10に、下半期を1/20にまとめて納めることが認められます。(いわゆる特例の特例)

?青色事業専従者給与届出書
家族に給与を支払って節税するための書類です。

べらぼうな金額を給与として家族に支払うわけには行きません。
このような節税手段には各種の要件が定められています。
業務の割りに過大な給与を受け取っていたら、税務署に否認されてしまいます。

ですので業務に応じた給与を払っていることを証明するために、業務日報やそこまでしなくても手帳にその日に行った作業をメモしておくことをお勧めします。

なぜなら刑事訴訟法第323条に書面の証拠能力について記されているからです。


------

第三百二十三条  前三条に掲げる書面以外の書面は、次に掲げるものに限り、これを証拠とすることができる。
一  戸籍謄本、公正証書謄本その他公務員(外国の公務員を含む。)がその職務上証明することができる事実についてその公務員の作成した書面
二  商業帳簿、航海日誌その他業務の通常の過程において作成された書面
三  前二号に掲げるものの外特に信用すべき情況の下に作成された書面

------

税法には書面の証拠能力に関する条項が無く、この刑事訴訟法323条2項の規定を準用するのが適当と思われます。

税務署との争いだけでなく、テナントや業者とのやりとりでトラブルが発生した場合に、日々記録したメモ書きが証拠能力を発揮するのです。
銀行員は融資の際に、その日の天気やフロアの状況まできちんと書いていますよ。


会計事務所にいた時は、申告書を作るという目的よりも税務調査があった場合に税務が適性であることを税務署に認めてもらう(申告是認)ための、税法上の判断業務や証拠書類の整備、それから管理会計のための経理の流れ作りを主にやっていました。
入力とかあまりやらなかったから電卓めっちゃ遅いんですよね~。恥


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前日112位でした。
まずは50位を目指します!
ありがとうございます。
 
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DATE: CATEGORY:未分類
山梨出張 → ちょっと愛知に帰宅 → 浜松出張
ということで、睡眠も食事も普段の半分の生活でした。
今週中に体調を回復させます!


不動産投資家の座談会に招待されたため、浜松の不動産屋さんに久しぶりに行ってきました。
始めたばかりの人、本を書いている人以上に物件を増やした人…色んな人がいて、それぞれに視点をお持ちで面白いですね!

翌日、浜松市内で開催されたキャッシュフローゲーム会に参加してきました。
ここの主催者は、僕が主催していたゲーム会に参加してくださって、そのとき初めてキャッシュフローゲームを体験されました。
5~6年前の話です。


不労所得を得る方法は無限にあり、不動産はその一つに過ぎません。
同じ結果を手に入れるために、自分には何が合っているのかを考えることは重要でしょう。

自分の能力・自分の興味・自分の置かれた環境・自分の心の平安などを考慮して、取り組む事業や投資対象、またその手法を決めるために自分を見つめなおす。
そういうプロセスが経済的自由への通り道だと思います。

あまり不動産に関係のない話になってしまい、済みませんでした。笑



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しばらく間があったため、前日118位でした。
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昨日は雪が積もったため、ほとんど家にこもってケーキを焼いたりチョコを作ったりしていました。

先日作った、いちご大福ほどは美味しくないなあ。


しばらくお出かけするので、数日間日記の更新はできなくなりそうです。
途中で物件の視察ができるかもしれませんので、ネットカフェとかから更新できたらいいな。


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前日、56位でした。
ありがとうございます。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
愛知はすごい雪です。
こんなに積もるのは珍しいです。
さきほど雪道のドライブを楽しんできました♪


大家業をされている方は、この時期は確定申告に向けて資料を整理していたりすると思います。
入退去の時期と重なるので、確定申告は早めに済ませておきたいですね!

今年の確定申告は節税策の準備として、申告書と一緒に各種の届出書も提出します。
すでに用意したので、2月18日になれば提出できます。
還付になる方は、それより早く提出しても大丈夫です。

むかし納税の申告にもかかわらず、2月14日(提出期間前)に申告書を出してしまったことがあります。
しかし何も問題なく処理していただいたようです。ホッ
税務署から電話が来るとドキッとしますからね~。
税:「今日申告書をご提出いただきましたが、これ納税ですよね? お渡しいただくなら還付の申告書かチョコレートにしてください。」
…なことは起こらないよな。笑

来週税務署に行って、申告書と届出書を提出してきます。


あ、そうそう。
今回の申告で僕がやらかしたミスなんですが、配当控除の金額を間違えました。
申告書作成後に、他にも配当を貰っていたことに気付きました。
まあ金額が小さいので、そのまま提出します。


配当については、申告を要するものと申告不要のものがあります。
所得の金額によって申告不要のものを申告した方が良い場合と源泉徴収で税務を完結させたほうが良い場合があります。

配当を申告すると…

メリット1: 配当控除を使って税額が減る
メリット2: 配当受取時の源泉税額が戻る
デメリット: 配当金額が課税標準に加算される

どちらが有利かは申告する人の所得水準と配当の種類によりますので、2パターンの計算をしてみると良いです。


申告書が完成して時間に余裕があったら、キャッシュフロー計算書を作ってみると面白いですよ!

営業CF: 不動産所得の金額 + 減価償却費 + 敷金・保証金の増加額 + 前受賃料の増加額

投資CF: 資産売却額 - 資産購入額

財務CF: 新規借入金額 - 融資の元本返済額

営業CF + 投資CF + 財務CF = 現金と預金の増加額

大まかにはこのような流れで作れます。
上記以外のバランスシート勘定に増減がある場合は、適宜計上してください。
(個人事業者の場合は事業主借・事業主貸・元入金の増減が影響するので、最後の式をいじる必要があります)


例えば期末借入金残高を営業CFで割ると、何年で返済できるのかが分かります。
できれば税金も考慮して計算してみてください。
こういうの好きなので、色々見ていると時間があっという間に過ぎてしまいます。(^^;


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前日、67位/237です。
ありがとうございます。
 
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
退去のあった物件に、お客さんが決まりました。
季節も考えて強気の賃料提示をしていたのですが、すぐに決めていただけました。

この物件は競売で取得した物件で、物件調査時の見積賃料は6~6.5万円でした。
今この地域がとても景気がよく賃貸需要が旺盛なため、7万円でも安いという状況なのだそうです。
7万円で決まりました。(もうちょっといけたかな… 笑)


賃貸借契約書は不動産屋さんのフォームを使うことになりましたが、特約事項として

「賃借人・連帯保証人ともに所在不明のまま1ヶ月を経過した時または契約を解除した時は、残置物の処理等の明渡しに関する一切の権限を賃貸人に委任する」

を入れさせていただきました。


賃借人が行方不明の場合に連帯保証人に残置物の処理を委任する旨の条文は、一般の契約書ではよく入っているのですが、賃借人と連帯保証人が両者とも行方不明の場合には行き詰ってしまいます。
その状態を法的に解決しようとすると強制執行に拠ることになり、時間が掛かってしまいます。


賃借人の入れかわる時期になってきました。
新しい契約については、上記のような条項を盛り込んでみてはいかがでしょうか。


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前日、73位/233です。
ありがとうございます。
 
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DATE: CATEGORY:未分類
昨日の日記
http://etcashflow.blog10.fc2.com/blog-entry-4.html
について、ご質問をいただきました。

・なんで買わないの?
・なんで節税になるの?


ということで、僕の考えを書かせていただきます。



昨日の物件を買わない理由は、銀行の評価です。

築年数が経っている木造の建物のため、融資の償還期間が長く取れないことも理由ではあるのですが、もっと重大なことがあります。

銀行が融資をする際に、資産に積算評価を、負債に残債の額を用いて債務者のバランスシートを作ることはご存知かと思います。
資料を見ると、その際のこの物件の積算評価は小さいと思われるのです。

このような物件を購入し続けると、いずれ銀行の評価上で債務超過となり、先々融資を利用して事業拡大する手法が行き詰ってしまいます。

物件の取得が加速していく不動産投資家と、物件の取得が融資ストップを原因に止まってしまう不動産投資家の分かれ目がここにあるようです。


逆に融資を利用する予定が無く、現金で買い進める場合は、このような物件の取得には大きなメリットがあります。
このような木造の古い物件は残存年数が短いので、短期間で償却できます。
つまり取得後数年間は税金が小さくなるのです。

事業規模に満足した後で節税のために買うには、とても優秀な物件だと言えます。
どうしても税金を少なくし続けたい場合は、どんどん節税物件を買っていかないと追いつかなくなります。
(…っていう悩みを早く持ちたい 笑)


事業は全期間で考えれば税額は一定です。
その税金を早く納めるか遅く納めるかの違いです。
税金を遅く納めた方が事業は早く成長します。

つまり事業の利益は実現益よりも含み益の形にしておいた方が有利です。
投資ビークルの中でいうと、不動産は含み益を活用しやすいです。
一般の事業であれば、従業員に投資する・ノウハウを蓄積する・事業のシステムを強くする・取引先との関係を築く、といったことが含み益にあたると思います。
こういった将来に事業の収益を生み出すもので、かつ課税されない資産を増やす(=含み益を持つ)ことを重視すると事業が早く成長するようです。

人間に置き換えると、「若いうちは勉強しよう」ということになるのかな。


昨日の物件は物件所在地で転売を手がける投資家に教えてあげました。



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前日、82位/227です。
おかげさまで上位100位に入ることができました!
ありがとうございます。
 
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DATE: CATEGORY:物件情報
はじめにお詫びと訂正です。

昨日の日記で交換したのは「スイッチプレート」ではなく「スイッチ」でした!
教えてくださった おざわさん、ありがとうございました。

…そんな感じで、一緒に勉強していきましょう♪  ←大丈夫か?



一週間くらい前から出ている物件です。

http://www.kenbiya.com/realestate/113227a72

長野県飯田市八幡町
木造2階建
価格 1,740万円
築年月 1988年2月 (築 20年)
土地面積 317.26m2 【95.97坪】
間取り 1K×6戸 1DK×4戸
満室時年収 480 万円
建物面積 298.88m2【90.41坪】

元々女性専用だったため、築年数の割りにキレイです。
現在4室空いています。
買付が入っているようです。

ぱっと見て捨てた人も多いのではないでしょうか。
僕も今は投資対象にできない物件ですが、ある程度の規模になったらこういう物件も買いたいです。
節税効果が非常に高いです。

入っている買付が満額&現金でなければ、購入できるかもしれませんよ!



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現在、104位/235です。
おかげさまで100位目前です。
ありがとうございます。
 
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
退去した物件のリフォームのついでに、自宅のスイッチプレートを交換しました。

25年以上前に建てられた自宅のスイッチプレートは、時の流れとともに燻し銀(汚れと手アカ 笑)に染まっています。


ビフォア

1


アフター

2



うーん、写真撮るの下手だなあ。笑

ビフォアでは3つのスイッチがありますが、このうちの一つは常時通電しているので、裏で繋げたままにしてあります。
アフターの方は、押すごとにオンとオフを繰り返すタイプです。
通電していない時はホタルと呼ばれる目印灯が付いているので、帰宅時とかに手探りでスイッチを探さなくても良く、便利です。


こんなちょっとしたことでも、新鮮な気分で生活できるようになりますね!

保有物件は古いものが多いので、クロスを貼りかえるとスイッチプレートや照明のようなパーツが目立つんです。
自宅で実験して、物件で実践♪

なんでも勉強です。



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現在、135位/237です。
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DATE: CATEGORY:管理・リフォーム
昨年末に退去の申し出があり、1月に退去の立会いに行ってきました。
荷物は全て出しておく約束だったのに……ぜんぜん残ってる。(^^;

引越しって結構大変ですからね。
大きな家具とかを運び出しても、細々としたものが意外と多いものです。

入居して下さった方はとっても良い方で、ペットと住まわれていたのですがキレイに使っていただきました。
ほとんどはルームクリーニングで充分で、

・浴室タイルの割れ補修
・押入れのベニヤ張替え

などをやれば次のお客さんに入ってもらえそうです。

世間話をしていたら、小学校と中学校の先輩でした!笑
世のなか色んなご縁がありますね。
今回は退去ということになりましたが、今まで住んでいただいてありがとうございました。

さ、客付けの不動産屋さんに営業♪営業♪


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現在、180位/231です。
せっかく始めたので、50位以内を目指そうと思います。
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はじめまして!
愛知在住のえのっちと申します。

19歳の時に「金持ち父さん貧乏父さん」という本を読みました。
そのときは不動産投資なんてずっと先の話だと思っていたのですが、経済的に自由になるための活動を色々しているうちに、自分も不動産投資に取り組めると思うようになり、22歳の時に本格的に投資対象の不動産を探し始めました。

その後、少しずつ物件を増やして、今は駐車場7台、土地1件、マンション8室を運用しています。
2008年はアパートを2棟取得したいと思っています。

物件を取得する過程、物件の管理、本やセミナーから学んだこと等をブログにて公開していきます。
またこのブログを通じて、同じように不動産賃貸業を頑張っていらっしゃる方々に出会うことを楽しみにしています。
よろしくお願いします。
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