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いろんな大家さんを見ていて、つくづく思うことがあります。

この世界は理論ではないこと。



理屈屋の僕は、投資理論、不動産の価格形成理論、金融理論、経営理論などの理論に頼ろうとします。

ところが、そんな下地を持たずに感覚?センス?で経営されている方が、大家さんのほとんどだと思われます。

うまくいっている人も、そうでない人もいます。

うまくいっていない人は、もしかしたら理論の下地があったら問題を回避できたかも知れません。


不動産は物件ごとの個別性が強いため、理論から乖離することも多く、理論がわかっていなくても上手くいってしまう場合が多いからでしょうか。


学問と実務、それぞれ極まれば近いところにあると思います。

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DATE: CATEGORY:勉強
今回の確定申告のついでに、「土地の無償返還に関する届出」を提出しました。


先般、公売で取得した底地は法人名義でして、後から取得した建物を個人名義としました。

個人から法人へは賃貸借契約に基づき地代を納めます。

今回の個人・法人間の借地契約では一時金の授受がありません。

しかし借地取引では、権利金、敷金、保証金等の一時金を授受する慣行があります。

この慣行を根拠に、税務署が権利金の認定課税を行う可能性があります。

「土地の無償返還に関する届出」を提出することにより、権利金の認定課税という税務リスクを回避することができます。


ちなみに、この届出を提出する場合は、法人と法人役員との間での取引となる場合が多いと思います。

競業避止義務および利益相反取引について、議事録の整備をしておくこともお忘れなく。
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同族法人の節税によく使われる中退共(中小企業退職金共済)の掛金助成について検討してみます。


この共済は、厚生労働省所管の独立行政法人勤労者退職金共済機構が運営する、法律で定められた社外積立型の退職金制度です。

事業主が掛金を拠出し労働者の退職金を積み立てますが、掛金に応じて国から掛金の助成がなされます。



助成内容


①新規加入掛金助成

中退共制度に新たに加入する事業主に、加入後4か月目から、掛金月額の2分の1(上限5,000円)を1年間国が助成


②月額変更(増額)助成

掛金月額が18,000円以下の従業員の掛金を増額する場合、増額分の3分の1を1年間国が助成


ただし、同居の親族のみを雇用する事業主は助成の対象外です。(何とでもなります。)



助成を最大にするためには、掛金をどのように設定したら良いでしょうか。

またその時の助成総額はいくらでしょうか。


新規加入掛金をa(5,000円<=a<=10,000円)

変更後掛金をb(5,000円<b<=18,000円)

とします。※


①=a×(1/2)×12月

②=(b-a)×(1/3)×12月

①+②=(1/6)(a+2b)×12月


∴(①+②)max=(1/6)(a+2b)max×12月


※より、(①+②)maxとなるのはa=10,000円,b=18,000円のときで、

(①+②)max=92,000円


つまり新規掛金を10千円に設定し、増額の結果、最終的な掛金が18千円を超えていれば最大限の助成がなされることになります。

その総額は92千円です。


(節税効果(法人税額と退職所得に掛かる所得税額とのギャップ)+92千円の助成)×適用人数という美味しい制度です。



その他

・退職金として受け取る場合の退職所得控除は、掛金の最高額が30千円のため、加入期間を考慮する必要がありません。(小規模企業共済の場合は関係しますので、少額でも期間を長くとったほうが税負担が減ります。)

・小規模企業共済のような貸付制度がありません。(廃止されました。)

・助成はありませんが、類似のスキームとして小規模企業共済・特退共・生保などがあります。

・同族外の使用人に適用するのは、経営上注意が必要です。

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久しぶりに大家塾に行きました。

今回は塗装の練習がテーマ。

寝不足で頭がボーッとしていて、皆さんの面白そうな会話に入れませんでした。残念!


ご自身の物件を塗装の練習に提供してくださった塾長に感謝します。

リフォームした部屋を後日に拝見したいと思いました。


それでは、おやすみなさい。Zzz
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今日は、むかし分譲をやっていた業者さんの話を聞いてきました。


分譲地は、どうしても1つは「死に地」ができてしまいます。

どのような切り方をしても、どのように道を通しても、不人気の区画ができてしまいます。


分譲地の仕入れは、3~4区画のものであれば、2~3区画の売値分の金額で融資を使って仕入れ、最後の1区画が利益です。

金融機関から見れば、死に地以外の捌きやすい土地が売れれば融資債権を回収できます。



今日の業者さんは、その死に地について面白い話しをしてくださりました。


分譲地の一番人気の区画は最初に売れます。

そして最初に建物が建ちます。

その後、周りの区画が売れて建物が建ちます。

一番人気の区画の最初の建物は、建ったあとで周りの環境が変わります。

一番人気の区画は、周りがどのように変化していくかが分からない段階で建物を企画しなければなりません。

これがとても難しいのです。


一方、最も不人気な死に地はどうでしょう。

最後に売れ残った死に地は、既に周りの区画に建物が建っています。

その状態を所与として、建物を企画することが出来ます。

地型や接道、方角などの制約がある死に地ですが、他の区画と違って周りの環境がしばらくは変化するリスクがありません。

どのように光が当たり、風が通り、周りの家の視線があるかが予め分かります。

気に入らないデザインの家が隣にあれば、それを避けることが出来ます。


隣が更地であれば、何が起こるか分かりません。

自宅が影になってしまう家が建つかも知れませんし、変なデザインの家がお隣さんになるかも知れませんし、資材置場やゴミ置き場として使われる可能性もあります。


売れ残りの区画は、後出しジャンケンで建物を企画できるのです。


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