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DATE: CATEGORY:資金調達
先日、日本政策金融公庫で契約をしてきました。

今回の融資は3月に購入した物件の取得資金です。


融資の一般論では難しい、後付け融資です。

資金使途の確認ができないため、一般的な融資では物件取得後に購入資金を融資することはありません。


そして日本政策金融公庫の融資は期間が10~15年が一般的ですが、
今回の償還期間は20年です。

キャッシュフロー的に助かります。


しかも築40年の物件です。

残存耐用年数を基準とする融資の一般常識からはかけ離れていますね。


担保は底地です。

担保となる土地に建物が建っていて、土地と建物の所有者が別名義です。

底地部分に抵当権の設定をして融資してくれます。

建物部分も当社グループが所有していますが、こちらも担保に入れると評価額が2倍になるそうです。

土地と建物の購入価格の6倍です。

600%のオーバーローンになりますね。

今回は300%です。


日本政策金融公庫の窓口で契約後、抵当権設定のため登記申請書を作成し、
今回は郵送により本人申請しておきました。

日本政策金融公庫の融資で抵当権を設定する際は、登録免許税が非課税となります。

そして自分で登記をするので、司法書士の手数料もゼロです。



日本政策金融公庫は使い勝手が良いのですが、枠の上限があります。

今後の課題は、既存の借入を民間に移していくことですね。
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信用金庫を使って融資を受けると、出資を求められます。

この出資は株式のような流動性が無いのが難点です。

多くの信用金庫では、500円を1口として、1万円の出資をすることになるようです。


この出資にはメリットが有りまして、それは配当が得られることです。

全国的には4%の利回り(配当率)が多いようです。

私の住むエリアでは、メガ信金が5%で、あとは6%がほとんどです。

そして出資している信金の1つに10%という配当率のものがありました。


タコ足配当の可能性もあるので気をつけたいところですが、この信金では1口(500円)あたりの純利益が1,964円です。

自己資本比率も20%オーバー。

…ちょっと意味が分かりません。笑

つまりは市場価格が無いので、額面をベースに考えると、とんでもない分析比率が出てしまうということです。

しかも額面のまま出資を受け入れてくれるということなので、これは歪みまくりですね。

不動産投資よりも全然良いです。


不動産投資に似ているのは、この金融機関が預金としてデッドを0.12%で調達していて、1.5%のイールドギャップで運用している点ですね。

その結果、簿価ベースのエクイティ利回りが392%という、ヘッジファンド顔負けのパフォーマンスとなるわけです。


ここは特別業績が良かったのですが、1口(500円)あたり600円程度の利益の信金ならザラにあります。

これでも120%ですからね。

信金は地域的な縛りがあるので地域リスクを分散できないことや、融資先の企業が成長すると信金を卒業してしまうということがあるので、なかなか厳しい商売ではあると思います。


ちょうど確定申告の時期ですが、信金の出資配当金だけではなく株式の配当なども、申告すると税金が減る可能性があります。

私のような低所得者は、配当所得に総合課税を適用することによって、有利な納税ができます。


配当は、基本的には源泉分離課税ベースで税金が源泉徴収されて納税が完結します。

一方、配当所得を総合課税に計上しますと相互課税の所得金額がそのぶん増えます。

したがって総合所得にかかる税額も増えてしまうのですが、配当の金額に応じた配当控除が発生するので、
低所得者の場合は、総合所得にかかる税額の増加よりも配当控除のほうが多くなります。

確定申告書の右上の「課税される所得金額」欄が330万円未満の人は、このように処理すると有利です。

26年度からはこの金額が330→695万円となります。
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間が空いてしまいました。


昨今では借換提案の条件が良くなってきているように感じます。

うちにも幾つかの提案を頂いています。

わたし個人としては、借換にはあまり積極的になれません。

最初にリスクを取ってくれた銀行への恩返しをしたいと思うからです。

しかし、あまりに借換提案の条件が良い場合は、現在の銀行が利益を取り過ぎているということになるので、借換も一つの手かな?と思います。

借換により収益は改善しますが、逆に銀行から見た個者別の収益は悪化します。

融資総額の削減ノルマが担当に課された場合、自分がどのポジションに居るかによって扱われ方が変わりますので、経営者はよく考えないといけませんね。



さて、日銀の統計資料によりますと、2013年10月の国内銀行の行った新規貸出のうち、証書貸付に係るもののレートは0.899%でした。

実際の借換提案がそのくらいですね。

うちよりもっと財務の良い所は、もっと低いレートです。



新年から銀行の決算月である3月までがチャンスだと思います。

みなさまがこのチャンスを使って、事業をより強いものとされることをお祈りしつつ、新年のご挨拶として締め括らせていただきます。

本年もよろしくお願いします。



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銀行から宅急便が届きました。

普通郵便以外のものが銀行から来ると、ちょっとビビリます。笑


中を開けてみたら、タルトの詰め合わせでした。

法人営業部の部長さんからでした。

上半期の配当ということでしょうか。笑


とりあえず、怖い通知ではなくて良かった。
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日本政策金融公庫からの融資が振り込まれました。

気分の問題ではありますが、やはり安心感があります。

そして経営上の選択肢が増えます。

今回は設備資金で償還期間が15年ですので、キャッシュフローが楽です。


今日は新しい不動産用語を覚えました。

「何商可」

店舗の募集看板に書かれることが多いようです。

「何の商売でも可能です」

という意味のようです。

業種によってはオーナーから断られやすいものもありますからね。


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