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最近はアベノミクス効果なのか、物件の価格が上がってきましたね。

去年の年末に東京に行き、信託銀行やファンド関係者とミーティングしてきたのですが、みんな価格目線が高い!

そして、それでもなお買いたがっている!!

条件の良いオフィスビルだと、純収益に対する要求利回りが4%台だそうです。

丸の内のビルのキャップレートが3%と言われているので、あながち間違ってはいないのでしょうけど、保有コスト(固都税・管理フィー・保険・資本コスト)を差し引いたらマイナスではないかと思います。

仕入れ担当者にその点を追求したら、不動産取得の稟議書にはキャピタルゲインも盛り込んで体裁を整えているそうです。

これより低いキャップで売る想定って、いかがなものでしょうか。

こういう時期と不況とが交互に訪れるのが、経済の面白いところです。



ファンド関係の話はこのくらいにして、個人の大家さんにとっての市況はどうでしょうか。

やはり同じように不動産価格は上昇していて、売り手市場となっています。

ながらく売れ残っていた物件が売れたり、今まで売りに出すのも躊躇するような条件の悪い不動産が売り出されたり。。

銀行も貸し出しに積極的ですしね!

現在、取得できそうな案件がいくつかあり、ちょっと手一杯の状況です。

それでもまだまだ良い案件が出てくるので、周りの人たちに案件をお譲りしています。


物件を売るなら今がチャンスですね。

売りにくいものも売れていきますし、良い物件は高く買われています。

うちもこの波に乗って売ることができたら良いのですが、いま物件を売ってしまうと事業規模が小さくなってしまって、銀行からの見栄えが悪くなるので売り控えているのです。(もったいない!)

物件への愛着もありますしね。




  いつ売るの?

  今でしょ!!



  いま買うの?

  バカでしょ!!




はい、わたくし大バカものです。笑


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何年か前に購入した駐車場について、連絡を受けました。

この駐車場は、周辺に駐車場不足の団地を抱えています。

遠方にありながらトラブルもなく、だまって稼いでくれます。

表面23%で、建物とは違って設備のトラブルや老朽化という現象が無いため、良質の資産です。

デメリットは固定資産税が高いことでしょうか。



電話の主は、この駐車場の借り主から私の電話番号を聞いたとのこと。

聞けばこの方も大家さんで、近隣の家を購入しこれから賃貸に出すところだが、駐車場が足りないので相談したいと。

そして、遊休地を私が購入してそれを駐車場として貸して欲しいと言うのです。


私が所有している駐車場を取得する際、件の遊休地も調査しました。

条件が折り合えば、その土地を買っても良いと思っていました。

そこで調査を開始すると・・・


その土地は、現在ニッチモサッチモ状態です。(権利関係的に)

そこで、関係している弁護士と行政をつっついてみました。

本件は、仕込みに時間がかかるでしょうね。

でもこのような仕事をやろうとする競合は現れにくいので、ゆっくりじっくり仕込みます。


ちなみに動き出したその日のうちに、弁護士のブログが更新されていました。

「不動産業者から質問を受け、あんなことやこんなことをアドバイスしてやった。」

という記事でしたが、特に何か教わった覚えはありませんし、どちらかというと問題の出口をこちらが示したはずなんですけど・・・。笑

ま、いろんな弁護士がいるものです。



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任売不調、のちに競落


この物件の続きです。

この物件には通路になっている部分があり、通路に添って細長い隣地がありました。

その細長い隣地は境界もはっきりせず、他に売ることもできず、活用も難しい土地でした。


競落後、隣地所有者とコンタクトをとりました。

話をしてみると、やはり売りたいご様子でした。

しばらく放置していたら電話が掛かってきて、早く買って欲しいとのこと。

とりあえず話をしにいって、またしばらく放置。

また電話が掛かってきて、いつになるのかと聞いてきます。

うちにとっても価値がないのでゼロと言いたいところですが、50万円と回答しました。

・・・怒られました。

安すぎたようです。

競落価格から土地単価を出すと150万円くらいになるので、そのくらいで買ってもらえると思っていたようです。

もういちど検討しろと言われました。

ちなみに路線価で238万円です。


またまたしばらく放置してから連絡を入れました。

え「すみません、今回はうちもお金が無いので、残念ですが購入をあきらめます。情けない話でごめんなさい。」

隣「買わないだと~!だったら借りろ。」

え「お借りすることもできません。」

隣「だったらバリケードつくる!」

え「わかりました。ただ境界が判然としないので、境界確定の際はご協力しますのでご連絡ください。」

・・・また怒られてしまいました。


しかし直後に電話が掛かってきました。

奥さんでした。

奥「先ほどは主人が失礼なことを言ってすみませんでした。その値段で買っていただきたいです。」

旦那さんに電話を代わって、

隣「さっきは子どものことでイラついていて怒ってしまってすみませんでした。買ってください。」

はい、いっちょあがり。



実は交渉の過程で、

・他に150万円くらいで買ってくれる人を探したほうが良いこと

・うちで買う場合は測量・境界確定・仲介手数料・登記手数料が掛からないが普通に売るとコストがかかるので、他に150万円で売った場合と、うちに50万円で売った場合とで手残りは変わらないこと

を説明してありました。



決済の時はお互い談笑しながら気持よく行うことができました。

こちらの気持ちを表すため、価格を60万円に変更しておいたら喜んでくれました。
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安い更地が出ていたので取得しました。


旧街道沿い(現在国道沿い)

用途はローワー住居向け(近商~準工)

2~3区画の宅地にできそう

平坦・整形地・境界確定済み

近隣は商店・戸建住宅・最近建売住宅が販売されていた


…このような土地です。


入札でしたが、建売業者さんと250千円差で勝ちました。


青空駐車場で運営できる試算をしていましたが、

一台一台の駐車場使用料を入金管理するのは大変ですし、収益のほとんどが固定資産税で消えてしまいます。

住居を建てようか迷っています。


何も考えずにとりあえず買ってしまった、悪い例です。笑

路線価の1/4の価格ですので、物納用に温存するのも手かも。


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囲繞地(無道路地のこと)の戸建を取得しました。

この物件はウチが所有している土地に隣接しています。


実は所有地の取得の際に、予めこの囲繞地を取得できる算段ができていました。

ただその時期は未定でした。

当選発表時期が不明の宝くじのようなものです。

土地取得から1年後に、隣地の囲繞地を取得することができました。


対象不動産を正常価格で値付けさせていただきましたので、小額の取引でした。

契約・決済を同時に行いました。

契約書の取り交わしの時に、現金と登記書類をその場で交換しました。

その足で法務局ヘ行き、登記申請しました。


うちがこの囲繞地を取得することにより市場性が回復し、土地の単価が 無道路地の単価から 接道地の単価に上がります。

いわゆる地上げです。

古い戸建てが建っていますので、しばらくは賃貸しようと思います。

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