えのっち不動産　物件取得の過程を暴露！

入居中に改善修理をさせていただいて入居者さんが、メールを下さりました。


------

こんばんは○○です。

おかげさまで○○のドア、改装後は感動的なまでに使いやすくなりました。

ありがとうございます！

遅くなりましたが、ご報告まで。

------


嬉しいですね♪

素晴らしい機会をいただけて、こちらも感謝しています。



入居者さん、大工さん、建具屋さん、

みなさん、ありがとうございました。

最近、入居中の物件を修繕しています。


物件Ａ

・脱衣所の、ドア交換

右開きから左開きへの変更

・トイレのドア交換

ラグがドアの下端に引っかかるので、下端を開けて設置

入居時からボロかったのですが、これでは申し訳ないなあと思った次第です。

・建具の調整

・建具のクロス張り

一部、入居時からボロかったので


物件Ａは、別件で訪問した時に改善点を教えていただきました。

今回は全て建具屋さんができる仕事だったので、スムーズに施工できました。



物件Ｂ

・居室ドアを内開きから外開きに変更

室内のベッドにドアが干渉するので不便だったそうです。


物件Ｂは、駐車場でリフォーム業者さんと話している時に、スケボーをしに行く入居者さんとバッタリお会いして、立ち話をしている中で改善点を教えていただきました。



どちらも現状で使用収益させる義務は果たしていますし、入居時に納得された上で住まわれたわけですので、上記のような工事をする義務はありません。

…と言ってしまえばそれまでです。


お客さまは、不満点があれば黙って去っていってしまいます。

なにが原因だったのかは言ってくれません。

入居者さんと接触するチャンスがあれば、できるだけ改善点を引き出すように心がけています。

またお会いするたびに、「小さい事でも結構ですので、我慢しないでお気軽にご連絡ください」とお願いしています。


入退去を極力減らすことが、大家の心労と費用発生を減らします。

仮に改善修理を実施したのに退去してしまったとしても、その改善の効果は将来にわたって発揮されます。


また入居者さんとは、継続的な関係を持つことになります。

お互いに気持ちよく居たいものです。


究極は、「おめでたい理由のみによって退去が発生する状態」でしょうね。

そこに至る道は長いです。

今日は長野へ行きました。


３年前に出会った不動産屋さんからお電話をいただき、久しぶりにお会いしました。

この方が素敵な人物で、宅建を取ろうと思ったのはこの方の影響でした。



次に自分の物件の改装の進行程度を視察してきました。

途中経過で細かい仕様の調整ができたので、現地へ行って良かったです。



最後に不動産投資家仲間のＯさん邸へおじゃましました。

奥様の手料理、豆から挽くコーヒー、そして手作りのスイーツをいただきました。

Ｏ夫妻との話が尽きず、長居してしまいました。

またよろしくお願いします。



この仕事に関連して、色んな人に出会え、その方々と色んな話ができることって、とても幸せです。

今月の競売入札の結果が確定しました。


物件１　取消

物件２　落札できず

物件３　落札できず

物件４　取下

物件５　取下


不戦敗の多い月でした。

こんな時もあるさ☆

北海道のＴさんと電話で話しました。


Ｔさんの話によると、

不動産投資を始めたばかりの大家さんは、利回りやキャッシュフローや、銀行の評価上で債務超過になっていないかを気にする傾向があり、

相続系の大家さんは、資産と負債のバランスを重視する傾向がある

とのことです。


僕はもちろん前者で、収益性と担保価値を見ていますし、それに加えてリフォームが楽しいかどうかを見ています。

リフォームが楽しめて、それに関して持ち出しが無い取引なら参加したい！というスタンスです。



サラリーマン大家さんがゼロから一代で、相続税の心配をするようになることは稀だと思いますが、若い頃からやったり、次の世代も頑張ったりすると、相続の問題も出てきます。


そしてＴさんが話をまとめようとしました。


Ｔさん　「つまりＢＳからＰＬに変わっていくんだよ！」

えのっち　「え？　ＰＬからＢＳじゃないですか？」

Ｔさん　「あれ？　貸借対照…　？…　資産と費用はどっちだっけ？」

えのっち　「（資産と費用？）……えぇっと…、ＢＬ？」



『資産と費用はどっちだっけ？』

という公認会計士試験のレベルを超える命題に、僕は答えに詰まってしまいました。


なんでＴさん（男性）とＢＬの話をせにゃならんのだ。笑



Ｔさんは不動産のことはもちろん、税法にも詳しい方です。

Ｔさんの名誉のために書くと、資産と費用は会計理論上の性質が似ています。

直感的に考えても、どちらも収益獲得のための手段であることから、似ていると感じるでしょう。


大家業においては、１つの取引を資産として会計処理するか、費用として会計処理するかの判断が重要です。


両者を選択できる場合、税務上は、もちろん費用計上した方が有利です。

（※間違っている人が多いですが、税金が安くなるからではないですよ！納税の繰り延べ効果があるからです。）


では銀行対策上は？

これは意見が分かれるかもしれませんが、僕は資産計上することをお勧めします。


銀行は金融資産や不動産以外のものに担保価値を見出さない事が多いので、費用計上と資産計上で迷うケースでは資産計上したところで財産評価（つまり債務超過か資産超過か）上あまり有利になりません。

一方、資産計上することにより、キャッシュフローからの弁済能力は大きく見せる事ができます。

資産計上された資産は、減価償却されます。

減価償却は非資金損益項目で、キャッシュフローを大きくします。


これは一種のマジックで、銀行が営業キャッシュフローと財務キャッシュフローは注視するのに、投資キャッシュフローはあまり見ないという特性があることに起因しています。



それと同時に、税額も小さくなります。

通常このように、税額を小さくすることと債務償還能力を大きく見せることは矛盾するので、できません。

減価償却資産の特権です。


もちろん銀行を利用する予定が無い場合や、十分に利益が出ている場合には、費用計上で良いと思います。



大家さんとして最低限知っておくべきは、資産と費用の税法上の取扱いの大枠だけです。

細かい税務や難しい会計理論は知らなくてもＯＫです。