2009/06/29

消費動向調査


内閣府経済社会総合研究所景気統計部
消費動向調査

http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/shouhi/menu_shouhi.html


ここの統計を加工してみました。

09062901


○　４年間で、使用年数が増えたもの

乗用車
ＤＶＤプレーヤー
パソコン
デジカメ
携帯電話

乗用車を除いて、デジタル家電ばかりです。
いわゆる白物家電については、短くなっています。


○　故障が買換え理由として多いもの

洗濯機
掃除機
冷蔵庫
エアコン

白物家電ばかりです。
基本的な機能が変わらないから？


○　グレードアップが買換え理由として多いもの

デジカメ
ＤＶＤプレーヤー
携帯電話
乗用車

次々に新たな機能が加わるものが多いようです。
近々テレビも故障以外の買換えが増えそうです。



では建物は何年くらい使われているの？


総務省統計局のデータをあたっても、それらしいものは見当たりませんでした。

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/kekka.htm
このあたり？



建物は他の諸財と異なって、それ自体の耐用年数の使用年数に対する影響度が小さいと思います。

理由とその例示としては


・建物はその付帯設備と関連してその価値を発揮するものである

鉄筋コンクリートの建物が100年使えるとしても、配管などが30年でダメになれば終わり。


・建物はその環境の変化によってその価値が変わる

むかしの商店街にある建物は、現在においては商業施設として使いにくい。


・特に居住用建物は所有者の個別事情の変化により使われなくなる

引越し・年齢や家族構成の変化により建物の価値を所有者が充分に引き出せない。



建物は建ってから何年くらいでその役目を終わるのでしょうね。

at 2009/06/29 22：17 |  勉強 |  comment (0)  |  trackback (0)  |  page top ↑
2009/06/24

新たな残置物処分方法


甲府の物件の残置物処理に行ってきました。

強力な助っ人のシンちゃんが最近忙しいため、今回は２日間の滞在。


ミッションは

・庭木の伐採

・燃えないごみおよび粗大ゴミの廃棄

です。



在日スーパーサイヤ人のシンちゃんに大まかにお願いすると、ものすごい勢いで仕事が片付いていきます。

「あのへんの木を切っといて。」

「うん、わかった。」

ブーン！バリバリ！！（チェーンソーの音）

庭木はサクサク切り刻まれ、「あのへん」の周りまで伐採され、敷地がツルツルになりました。



「この大きな家具、運び出せるように小さくして。」

「うん、わかった。」

ブーン！バリバリ！！（チェーンソーの音）

大型家具がチェーンソーでぶつ切りにされ、粗大ゴミに出されました。



シンちゃんはチェーンソーのエンジン音を聞くとハイになってしまって、どんどん作業をしてしまうのです。



そしてゴミ置き場でゴミを漁っている人をナンパし、物件まで来てもらって直接ゴミを持っていってもらうこと４回。

この方法だと、彼らは競合に先んじて欲しいものを確保できるし、我々にとっては残置物を遠くまで運ぶ必要がありません。

この手法は今回から正式採用することにします。

最近は鉄よりも電子部品や基盤から取れるレアメタルの方に仕事がシフトしているそうです。



庭がスッキリして風通しと日当たりが良くなりました。

ご近所さんにも好評です。



今回も山梨の友人たちが差し入れを持ってきてくれたり道具を貸してくれたり作業を手伝ってくれたりしました。

作業後、友人たちとワインの美味しい店でワインを飲まずにピザパーティーをしました。

仕事のような遊びのようなことをみんなと楽しくできるので、気に入っています。
at 2009/06/24 18：28 |  管理・リフォーム |  comment (0)  |  trackback (0)  |  page top ↑
2009/06/20

新築のタイミングと業者選定


新築物件には憧れます。


会計事務所時代のお客さんに、大家業をやっている人がいました。

その人は新築をどーんと建てて終わり。

残置物処理やリフォームをしなくても良いなんて、素晴らしいです。笑



さて１００年に一度といわれる不況の時代です。

もっとも過去を辿れば１００年に一度なのでしょうけど、今後は１００年よりも短いペースでやってくる規模の不況だと思います。

こういう大ブレの時期に新築するのは、経営手腕が問われます。

資金調達が難しいことと、建設会社の信用リスクが大きくなるからです。

不況でなくても、建替時の逸失利益や建替直後の低稼働などで収益は一時的に小さくなります。



一方、景気が良くなる時期は、仕事が増えるので、急いだ作業になります。

また未熟な職員が増えます。

完成した建物の品質は低いです。

これはクルマでも何でも同じです。



先述のお客さんはベストタイミングで立てました。

景気後退初期です。

一つ大きなのを所有するのであれば、収益見通しが楽観的でなければ、この時期がベストです。

僕の場合は複数に分散させたいので、定期的に同程度の規模を取得していく事を目指しています。



景気後退初期には、建設会社は仕事が減るので、受注を頑張ります。

また作業員が余っているので、余裕をもって仕事をしてくれます。


先述のお客さんに教えてもらった業者の選びかたを公開します。

公共工事を受注するためには、「経営事項審査」を受ける必要があり、これにより建設会社は格付けされます。

この格付けによって入札への参加の可否が決まります。

審査は規模・技術・財務などの各項目の評点により行われます。

この格付けが下がると入札できる公共工事の対象が減るので、仕事が減ります。

格付けが下がった建設会社のうち、評点が高めで上位格付けの一歩手前の会社を選ぶというわけです。

例えば「格付けはＢだけど、以前はずっとＡで、Ａに近いＢ」という会社が対象となります。

逆に格付けの範囲の下のほうの会社は、何かのトリックをつかって格付けを得ている可能性があるので要注意です。

懇意の業者さんがあって、そこの経営状態が良いのであれば、格付けに関係なく、その業者さんへお願いするのが良いと思います。

特に知り合いも紹介してくれる人もいなければ、このお客さんのような方法は合理的だと思います。




at 2009/06/20 20：40 |  勉強 |  comment (0)  |  trackback (0)  |  page top ↑
2009/06/18

長野の競売物件の代金納付

掃除のついでに長野で落札した物件の代金納付をしてきました。


・住民票

・評価証明

・謄本

・振込金受領証

・切手・印紙


銀行や役所を手際よく回って上記必要書類を集める予定が、評価証明の記載様式が特異だったため時間が掛かりました。

市役所と裁判所を２往復してしまいました。

裁判所を介して法務局と市役所が調整し、書記官が「これでやりましょう」と言ってくれたので登記できることになりました。


入札保証金
124,000円

振込手数料
315円

売却代金の残り
392,000円

振込手数料
315円

登録免許税
71,400円

切手
1,050円


まとめると、

落札価額　516,000円 ��

諸費用　73,080円 �◆　碧楝里�14％）

取得価額　589,080円 （��+�◆�

です。


あぁそうだ忘れてた。

管理費等の滞納分が1,347,350円あります。



間取りは２ＬＤＫ、駐車場１台付き、管理費等は月額5,000円です。

実際に締結された賃貸事例から求めると、表面利回りはピッタリ100％になります。（たまたまです）

今後は、占有解除と修繕にどれだけの時間とコストが掛かるかがポイントとなります。



この日は千葉の物件に３件の問い合わせがありました。

うち１件が決まりました。

ありがとうございます。
at 2009/06/18 00：36 |  物件情報 |  comment (2)  |  trackback (0)  |  page top ↑
2009/06/17

長野の掃除


シンちゃんと長野の物件の掃除に行ってきました。

入居が決まり、引渡しが近いので室内の掃除をしました。


入居に先立って入居者さんが荷物を運び入れていました。

色々とお話して仲良くなったので、掃除は適当でも許してもらえました。笑


天井のボードがゆるくて、照明用の引っ掛けシーリングが取り付けられなかったので、
こういうことが得意な入居者さんに、「あとは やっといて！」とメチャ振りしておきました。

最低大家です。笑


引越し祝いとして照明２つとクネクネミラーを差し上げました。
at 2009/06/17 14：14 |  管理・リフォーム |  comment (0)  |  trackback (0)  |  page top ↑
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