2009/11/16
ウラ大家塾
昨日はウラ大家塾を開催しました。
５名限定のゲリラ物件見学です。
（なのに、のべ９名…笑）
携帯の写真なので、見にくくてごめんなさい。
●防音室＆シェア戸建
午前にうちの防音室＆シェア戸建の物件を見ていただきました。
入居者さんに防音室の造りや、ルームシェアについて説明していただきました。
実際に入居者さんにパーカッションを叩いてもらって、外から聞こえるかの実演をしてもらいました。
かすかに聞こえますが、重低音の打楽器でこれだけ防音できていれば十分ではないでしょうか。
午後からは大家塾のＯさんの物件を拝見しました。
●トランクルーム
Ｏさんが研究のために使っている物件です。
住居に必要な水周りの設備や、居室に必要な採光窓が必要ないという点で、トランクルームの運用を検討する余地は十分にあると思いました。
●シェアハウスにコンバートする事を検討している戸建
Ｏさんのプランは、コストが予算内であればシェアハウスにコンバートして、女性限定の物件として運用するものです。
一方、ウラ大家塾の参加者からの意見は、あまりコストを掛けずほぼ現状のまま戸建として賃貸するほうが収益性が良いというものでした。
シェアハウスはコンバートのコストや運用のコストが掛かる反面、
・耐震強度の向上
・設備の入れ替えによる募集のしやすさ
・減価償却費が大きく取れる
・質の高い入居者の確保
といった有利な点があります。
事業者の嗜好や置かれた状況により判断が変わるところなので、面白いです。
●マンションの２室（改装中）
ほぼフル改装です。
ユニットバスが格好よかったです。
入り口はガラス張りでシャワーブース風。
またバスタブの形が素敵でした。
その後、コメダ（喫茶店チェーン）にて二次会。
●青色申告にした方が良いか
Ｓさんからの相談です。
大家業なら、青色申告でしょう。
６５万円の控除や、３０万円までの資産の即時償却など、有利な点が多いです。
その他の現金商売のような事業で、同業他社よりも利益率が高い場合は、白色にするのも一つの手です。
同業他社の利益率に基づいて推計してくれるので、実際よりも利益が少ないものとみなしてくれる場合があります。
大家業の場合は、主要な取引が預金などを介してなされるため、いじる余地が少ないです。
調査が入ったときに是認されるようにしておくことが得策です。
また現状白色で、売上や経費が把握できていない場合は、白色/青色の有利判定は不可能なので、聞かれても分からないとしか答えようがありません。笑
記帳が難しいのではないかと心配される方もいますが、難しい事ではないと思います。
微分や積分は使いません。
足し算だけです。
究極的には、
・何を買ったか
・何で支払ったか
・いくらか
の３点だけですので。
途中でＣさんが合流しました。
Ｃさんは、今年３つも物件を買って、１つ売却したそうです。
すごいです。
●不動産の売却益の損益通算
売却益を他の損失と相殺して申告したそうです。
この場では、分離譲渡と他の所得は通算できない旨を申し上げましたが、帰ってから例外が無いかを確認してみました。
例外パターンは幾つかありましたが、やはり本件については該当せず、調査ないし当局からの確認があったら修正する必要が出ます。
（租税特別措置法第三十二条）
対策は２つです。
�―だ気垢�
間違いは誰にでもあることです。
早めに修正することで、延滞税等のペナルティが少なくて済みます。
�⊇だ気靴覆�
指摘されたら納めるスタンスです。
バレない確率とバレた時の損失を考慮して、歩が合えばやってみるのも一つです。
租税徴収権の消滅時効は５年とか７年ですので、その間にバレないか、バレて数年分の利息を払うかの賭けです。
・どういう場合に調査が入りやすいか
・調査で何を見られるか
・見つかった場合、いくらの追加負担か
などが分かるなら、戦略的に利用できる上級テクです。
残念ながら分離譲渡や消費税還付は調査が入りやすいです。
でも金額によるので、少額の場合は来ないかもしれません。
また過少申告加算税や延滞税などのペナルティは損金に算入できませんので、たとえば１０万円のペナルティを払うには、１５〜２０万円の利益が必要になります。
１５〜２０万円の利益のために必要な売上は？ その売上を得るためにどれだけの投資が必要か？ と考えるとブルーになります。
資金的に余裕のある事業者しか、戦略的な脱税が出来ないというパラドックスです。
場所を焼き鳥屋さんに移して、三次会。
不動産以外の話をしました。
けっこう飲み食いしたのに、ひとり１５００円でした。
Ｓさん、良いところを知っていますね！
●入居者さんより
この記事を書いている時に、入居者さんからメールが来ました。
------
こちらこそ昨日はありがとうございました。
皆さんに喜んでいただいたなら、作り甲斐も増えましたよ。
お菓子もお友達と美味しくいただきました。
あれから作業を続けて、ようやく完成を迎えました。
また遊びに来てください。
------
入居者さんや大家塾のみなさんのおかげで、素敵な一日を過ごせました。
５名限定のゲリラ物件見学です。
（なのに、のべ９名…笑）
携帯の写真なので、見にくくてごめんなさい。
●防音室＆シェア戸建
午前にうちの防音室＆シェア戸建の物件を見ていただきました。
入居者さんに防音室の造りや、ルームシェアについて説明していただきました。
実際に入居者さんにパーカッションを叩いてもらって、外から聞こえるかの実演をしてもらいました。
かすかに聞こえますが、重低音の打楽器でこれだけ防音できていれば十分ではないでしょうか。
午後からは大家塾のＯさんの物件を拝見しました。
●トランクルーム
Ｏさんが研究のために使っている物件です。
住居に必要な水周りの設備や、居室に必要な採光窓が必要ないという点で、トランクルームの運用を検討する余地は十分にあると思いました。
●シェアハウスにコンバートする事を検討している戸建
Ｏさんのプランは、コストが予算内であればシェアハウスにコンバートして、女性限定の物件として運用するものです。
一方、ウラ大家塾の参加者からの意見は、あまりコストを掛けずほぼ現状のまま戸建として賃貸するほうが収益性が良いというものでした。
シェアハウスはコンバートのコストや運用のコストが掛かる反面、
・耐震強度の向上
・設備の入れ替えによる募集のしやすさ
・減価償却費が大きく取れる
・質の高い入居者の確保
といった有利な点があります。
事業者の嗜好や置かれた状況により判断が変わるところなので、面白いです。
●マンションの２室（改装中）
ほぼフル改装です。
ユニットバスが格好よかったです。
入り口はガラス張りでシャワーブース風。
またバスタブの形が素敵でした。
その後、コメダ（喫茶店チェーン）にて二次会。
●青色申告にした方が良いか
Ｓさんからの相談です。
大家業なら、青色申告でしょう。
６５万円の控除や、３０万円までの資産の即時償却など、有利な点が多いです。
その他の現金商売のような事業で、同業他社よりも利益率が高い場合は、白色にするのも一つの手です。
同業他社の利益率に基づいて推計してくれるので、実際よりも利益が少ないものとみなしてくれる場合があります。
大家業の場合は、主要な取引が預金などを介してなされるため、いじる余地が少ないです。
調査が入ったときに是認されるようにしておくことが得策です。
また現状白色で、売上や経費が把握できていない場合は、白色/青色の有利判定は不可能なので、聞かれても分からないとしか答えようがありません。笑
記帳が難しいのではないかと心配される方もいますが、難しい事ではないと思います。
微分や積分は使いません。
足し算だけです。
究極的には、
・何を買ったか
・何で支払ったか
・いくらか
の３点だけですので。
途中でＣさんが合流しました。
Ｃさんは、今年３つも物件を買って、１つ売却したそうです。
すごいです。
●不動産の売却益の損益通算
売却益を他の損失と相殺して申告したそうです。
この場では、分離譲渡と他の所得は通算できない旨を申し上げましたが、帰ってから例外が無いかを確認してみました。
例外パターンは幾つかありましたが、やはり本件については該当せず、調査ないし当局からの確認があったら修正する必要が出ます。
（租税特別措置法第三十二条）
対策は２つです。
�―だ気垢�
間違いは誰にでもあることです。
早めに修正することで、延滞税等のペナルティが少なくて済みます。
�⊇だ気靴覆�
指摘されたら納めるスタンスです。
バレない確率とバレた時の損失を考慮して、歩が合えばやってみるのも一つです。
租税徴収権の消滅時効は５年とか７年ですので、その間にバレないか、バレて数年分の利息を払うかの賭けです。
・どういう場合に調査が入りやすいか
・調査で何を見られるか
・見つかった場合、いくらの追加負担か
などが分かるなら、戦略的に利用できる上級テクです。
残念ながら分離譲渡や消費税還付は調査が入りやすいです。
でも金額によるので、少額の場合は来ないかもしれません。
また過少申告加算税や延滞税などのペナルティは損金に算入できませんので、たとえば１０万円のペナルティを払うには、１５〜２０万円の利益が必要になります。
１５〜２０万円の利益のために必要な売上は？ その売上を得るためにどれだけの投資が必要か？ と考えるとブルーになります。
資金的に余裕のある事業者しか、戦略的な脱税が出来ないというパラドックスです。
場所を焼き鳥屋さんに移して、三次会。
不動産以外の話をしました。
けっこう飲み食いしたのに、ひとり１５００円でした。
Ｓさん、良いところを知っていますね！
●入居者さんより
この記事を書いている時に、入居者さんからメールが来ました。
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こちらこそ昨日はありがとうございました。
皆さんに喜んでいただいたなら、作り甲斐も増えましたよ。
お菓子もお友達と美味しくいただきました。
あれから作業を続けて、ようやく完成を迎えました。
また遊びに来てください。
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入居者さんや大家塾のみなさんのおかげで、素敵な一日を過ごせました。
